周顯《限制外人買樓,概念正確,作用太小》

日前,在行政長官立法會答問大會中,林鄭月娥被問到兩項關於樓價的需求管理問題,一是租務管制,另一則是進一步限制外地人買私人樓宇。以上兩點,均是社會上和政界上的熱門建議,林鄭的回應,則是反對前者,卻不排除檢視後者。

我一直認為,林鄭集團已被地產發展商的遊說所滲透,在這幾個月來,也對林鄭的房屋政策攻擊得不遺餘力,但是平心而論,林鄭對於房屋經濟學的知識掌握,還是遠遠在七十位立法會議員和絕大部分的民間意見團體之上,所以,她對以上兩項需求管理的回應,也是有板有眼。

一如過往,我切入以上問題,也是從理論著手。

任何的行政管理市場的措施,都有效,也有副作用,如果副作用太大,就不值得去實施。正如我講過好幾次,公屋和居屋都是市場扭曲,造成了租值消散,但在現時客觀狀況,這是沒法子中的法子,也就只好同意了。

租金管制,說穿了,就是一種價格管制,也會造成市場扭曲、租值消散,業主會使用很多不經濟的方法來作迴避。德國曾經被認為是實施租金管制最成功的國家,但檢視實際情況,卻是被普遍誤解了,蕭若元不久前去過德國,也探討過這問題。放諸香港,太多高樓大廈,業權不統一,一旦實施租金管制,租值消散將會更加嚴重。

因此,對於林鄭月娥反對租金管制的看法,我同意。一般來說,當供求失衡,需求遠遠大於供應時,價格管制是無效的。

然而,配給卻是最有效的方法。所以在戰時,很多時都會對必需品實施配給,中國在五十年代至七十年代的糧票、布票制度,也是配給,限制外地人買私人樓宇,其本質上也是配給。三十年前,中國把住宅劃分為兩個市場,有專門供給外地人購買的房子,價格比本地房子貴得多,也是本質相同的做法。

進一步限制外地人買私人樓宇,一如林鄭上任一貫以來的政策,縱使有部分在概念上正確,但作用力也太小,因為對樓價真正大影響力的,主要是本地人,以及囤積居奇的財閥和富豪,外地人只是次要,這有如一手樓空置稅,太過温吞,有如杯水車薪,完全沒有作用。

  • 原載:《Am 730》