觀塘重建,市建局豪花過億公帑做分手費

市建局行政總監韋志成今日(9 月 7 日)出席觀塘區議會緊急小組會議,交代裕民坊重建的商戶賠償方案。有議員諷刺市建局豪花一億公帑做「分手費」。

 

佔地經營,最多賠三百萬

  1. 韋志成介紹,雖然計劃 2019 年才開始收地,但重建項目早在 2007 年已經入紙申請。按計劃,截至 2007 年 3 月 30 日的住戶、商戶可獲不同程度的賠償。由於住戶已有既定政策,故集中討論商戶。他覺得有必要「黎一黎」區議會講解。第一階段處理七十四個商戶,特點是絕大多數就像寮屋那樣佔用土地,本不持有業權,亦附帶僭建物;其中有一戶申請了逆權侵佔,但迄今尚未開庭。下一階段將處理二十多個商戶,其中幾戶持小販牌,其賠償有所不同。
  2. 市建局方案把相關人士分為:「持有」僭建物的「持有人」;進行商業活動的「經營者」(即租戶);同時「持有」並經營的「自用經營者」;以及處理租務的「二房東」。

    賠償分作三部份。第一是特別現金津貼:其中的基本津貼,按商戶地段和面積給予補償,適用於所有類別人士,但「二房東」減半,而「自用經營者」則是「持有人」和「經營者」的份額之和;另有經營年期津貼,一年獲賠 1 萬元,最少賠 10 萬,最多 30 萬,只適用於「經營者、自用經營者」。

    第二是特別遷置津貼。如果願意搬遷到指定商場、約於三年後重開,將可獲得 50% 的特別遷置津貼,津貼金額按商戶面積(經加權)而訂;如果願意立即結業搬遷,則可獲 100%。此適用於「經營者、自用經營者」。

    第三是額外現金津貼,最多 10 萬元,用以「鼓勵用戶盡早遷出」。此不適用於「二房東」。

    據此計算,一個面向裕民坊因而估值最高的、十二平方米、經營了二十年、選擇全額遷置津貼、並立即遷出因而獲最高的額外現金津貼的「經營者」將獲賠 1,653,000 元左右;「持有人」獲賠約 1,153,000 元,而「自用經營者」更有約 2,700,000 元。唯賠償總額將不超過 3,000,000 元。

  3. 韋志成表示,將於當區設立聯絡辦事處,為每個商戶度身訂造。就全額的額外現金津貼,商戶有二十八日時間接受建議方案。韋志成表示有信心絕大多數商戶接受,因為拖延日久正由於和商戶有所協商。
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割地賠款?

  1. 議員潘任惠珍質疑,這些商戶既然是「霸回來」的,為什麼要出手大方。她形容方案是「割地賠款,分手費要幾千萬」。她希望這些商戶見好就收。韋志成也坦言,總賠償金額預備了超過 1 億元。
  2. 工聯會區議員何啟明關注基層生活受影響,他希望市建局安排商戶整體、有系統的搬遷,並提供特惠租金,以保持原來的社區結構,讓他們繼續服務街坊。
  3. 區議員陳華裕則補充說,自從 2008 年以來,裕民坊沙塵滾滾猶如死城,主要靠這些商戶提供服務,他們對社區有所貢獻。
  4. 不過韋志成表示,由於這些商戶是佔地經營,若他們接受建議搬遷到指定商場,在原擬的三年的優惠租金期後,就將一視同仁。
  5. 區議員徐海山關注有商戶申請逆權侵佔,憂慮其日後拒絕遷出。韋志成則申明,要求政府在 2019 年開始收地並以《土地收回條例》應對拒絕者,強行收回。

 

樓價飆升有原因

  1. 本報留意到,在觀塘和其他重建案例中,賠償和收地總是拖得相當長。一方面,住戶、商戶也許希望做「釘子戶」以爭取更佳賠償,另一方面,重建分期進行,但連收地也分階段,於是「釘子戶」就更能利用局方的沉沒成本(已完成一期,第二期忍痛也得完成)。其實按商業慣常做法,應先一併收地和賠償,才分期進行工程。結果市區重建的建築成本越來越高,成為樓價飆升的助力。
  2. 重建項目一般和發展商合作,無論建築成本再高,在香港總能提高售價,而市建局獲得的分成足以彌補賠償金。也因此,對市建局而言錢似乎不是問題。結果只是苦了用家。
  3. 我們固然可指責局方浪費公帑,但似乎是政府首先不願自己收地,才讓市建局用錢解決。既然錢不是問題,那麼政府就會越來越傾向透過市建局,避免收地。在社會上,這將形成政府/市建局一定要賠錢、賠很多錢的預期,同時使政府動用《土地收回條例》時產生更多不滿和反彈。我們固然未必贊成事事動用收地條例,但過份依賴錢,不只是公帑問題,還會造成政策預期的惡果。