專訪施永青:中美角力長遠難解.香港樓市調整難免

中美關係陷入低谷,香港樓市頹勢已現。世界大局在判決我們身處的彈丸之地的未來。許楨「清風不識字」專欄訪問了中原集團主席施永青,談中美、談香港,他直言中國已經初步認輸,中美關係短期內會緩和,但長遠來說美國不會罷手,在此大環境下,香港的樓市無疑有顯著的下挫。

施永青先從宏觀視角看世界經濟如何影響香港,而焦點自然是中美關係。他認為中美關係已發生根本性變化,本來八十年代以來中國改革開放是美國、西方樂見的,相信中國將向西方模式靠攏,走向市場經濟,保障私有產權,但現在中國不像他們所預期,施永青不諱言「似乎中國政府有少少返轉頭」,例如民企甚至外企都紛紛設黨委,又有「國進民退」的爭議,顯示中國出現了「路線變化」。另一方面,中國在某些領域的實力已足以威脅美國,但美國的經濟依賴發鈔紅利,以美元作為壟斷性的世界交易貨幣,這一點需要「一哥地位」來維繫,所以美國不會坐視中國崛起。他表示兩三年前的廠商朋友已透露,美國廠商早打算在中國以外投資生產,可見美國發動貿易戰不是特朗普的個人決定而是整體國策。施永青笑言,美國連日本這「同路人」都打,中國不會例外,現在已不是貿易戰而是全方位的壓逼,涵蓋政治、軍事、經濟、金融、貨幣、科技、教育,不是一年半載所能扭轉的。

中國如何面對?施永青說得坦白:這階段中國很清楚的認輸了,因為確實強弱懸殊,中國無理由擴大戰線繼續抗衡,儘管再宣傳「厲害了我的國」也不得不開放市場,大減關稅,擺出求和姿態。同時,最近的中央經濟會議已經不提「去槓桿」,又有消息指一帶一路已經無條件再大舉向外貸款,而著名企業萬科則以「活下去」為目標,這些都反映中國很多政策會產生改變。施永青預料,整個中美對抗局面唯有兩種結果,要麼其中一方被徹底打殘,要麼中國走「新的生存之道」,發生質變,不只是生產力而且是生產關係的改革,這就代表鄧小平之後長期不觸碰的政治架構要改動。他表示習近平似有這動作,然而方向卻是回頭。

至於香港,施永青說香港這幾十年的繁榮主要靠中國高速發展。今日環球局勢如此,香港對自身的命運無能為力。當經濟失去支柱,房地產的「幻想空間」降低,加上過去累積升幅很大,樓市進入下行周期機會也很大。如果說 2008 年「金融海嘯」是純經濟因素的調整,這一次則是政治大格局的逆轉,對中國整體或對香港而言,壓力將持續一段長時間。

  • 美國已逼使中國求和
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回到本地層面,施永青直指樓宇交投量嚴重萎縮,太古城 9 月份只有兩宗成交,相較之下,平日應有三十宗,高峰期更有百宗,而西九龍上半月更零成交,有些地區的紀錄比沙士時還差。這無不顯示入市意慾低迷,行內亦普遍看淡。按前線熱門屋苑的數字,現時樓市已跌 10% 以上。

有買有賣,價格才充份得以反映,但按施永青所說,現在有價無市,持貨者仍未準備放盤,而由於政府「辣招」提高了成本,市民也不易入市。然而他作為經驗豐富的地產人,指出人們即使虧本往往也早晚要套現放盤,理由包括婚姻、疾病、生意所需等等。他擔心的正是這種厚積薄發,人們被逼到最後才放盤拋售,使市場出現恐慌性、災難性滑落。相反地,他認為如果政策合適,讓樓市有序的流轉,可以樓價跌得緩慢一點。

可是,目前政策卻延續了「辣招」的路線,主要目的是提高成本以減少交易量。施永青笑稱是政府無法提高供應,於是減少需求以「止咳」,但治不了本。政府現時宣稱政策目的是保障金融系統安全,施永青則哂笑,香港僅六成多人供樓,而企業借貸只是資產值二至三成,根本無過度借貸,豈有金融系統安全問題,相反,銀行體系錢多到水浸,美國已加息七次但香港不加,原因正是錢借不出去,加息只能白白給存戶,派街坊。他舉例說,如果推出政策新做按揭從五成去到八成,銀行多了生意可做,才可以加息。這樣的話,市民較容易入市,可稍為舒緩樓價壓力,而賣家亦真正能夠放盤,從而使樓價緩慢下行。

許楨提出憂慮,如果採取放寬政策吸引市民入市,會否造成樓市向好的錯誤訊息?同時,更多賣家放盤使供應增加,恐怕反而加速推倒樓市,但由買家接盤,而屆時銀行還有更大的加息趨勢。施永青有信心地表示,市場不是政府發放什麼訊息就相信什麼的,現時不會有人認為樓市向好,買家應該有所預期。他預料今波樓市下跌二至三成,整體而言不是很誇張,此外,1982 年一般家庭以收入的 200% 來供樓,1997 年是 150%,現時只有 70%,說明香港人供樓的壓力相較以往並不算很辛苦。不過他強調,「減辣」不應撤銷買家印花稅,否則只會引入中國內地資金湧至,他認為政府對香港人的房屋政策實踐承諾前,都應保留買家印花稅。

雖然訪問中未提及,我們還應該考慮林鄭月娥以自置居所為房屋政策主軸,可以預期,政府將推出更多資助出售房屋,若現時先「減辣」並以新的寬鬆按揭成數來推出這些資助房屋,恐怕私樓樓市跌幅未必會緩和,若屆時再回頭「加辣」,資助房屋潛在買家亦必怨聲載道,政府挨罵。對銀行而言,不論私樓還是資助房屋,凡是按揭都是生意,但地產商就只有私樓的份額,顯然目前盡快「減辣」對地產商更有迫切性。施永青在訪問中曾表示,為了穩定市況,地產商確實要政府相救。

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我們且把眼光再放大到世界。中國舉行進口博覽會,大開貿易之門,而中日韓自貿區亦回到議程上,中國能否透過其他貿易伙伴來緩解局勢?施永青相信,其他貿易伙伴只能減輕美國對中國的沖擊,因中國產品有一定優勢,過去因美國出價最高所以出口到美國,現時出口到其他國家仍有毛利可圖。問題是,這些國家始終和美國是同一體系,和美國結盟的機會高過中國,他們將服從美國對中國的抵制。以他觀察,英國就正配合美國,BBC 再次談起早已沉寂的「活摘器官」傳聞,並炒熱目前新疆問題、香港外國記者協會事件,「又不見沙特記者的事做大?」。因此,中國只能希望和其他貿易伙伴保持一定的貿易關係,而不是爭取他們對抗美國。

不過,美國亦不能完全斷絕和中國的貿易。中國不少廠商世界一流,不是西方「在孟加拉設廠」就有中國的質素。何況中國不這麼容易打死,又是全球經濟增長動力來源,若過份打擊,連西方經濟也被拖累。既然現時特朗普已經「對美國人有交代」,施永青相信局勢會暫時緩和,美國提出的 2500 億加徵關稅肯定於短期內不會推出,「贏一個馬鼻找夠,不用贏一條街」。只是他重申,美國並非就此罷手,更不會逐步友好,而只會繼續分階段打擊中國。除非中國真的改革黨和國家的關系、國企和民企關系,即改變中國的根本政治經濟結構。他以一句話總結中國的處境:鬼叫你唔識死,做老二?

  • 「鬼叫你唔識死,做老二?」
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