葉劉工聯炮製民粹毒藥 搞領展換選票犧牲法治

十四年前的 2004 年,房委會決定分拆旗下屋邨部分零售物業和停車場,成立領匯基金,翌年領匯正式上市。十四年後的今日,新民黨立法會議員葉劉淑儀聯同工聯會議員麥美娟,擬提出私人條例草案,建議修訂《房屋條例》及《稅務條例》,特地規管房委會早年出售予領匯、即今日領展的物業的租金增幅,並向長期空置的商舖徵收空置稅。

葉劉淑儀稱,訪問過運房局常任秘書長兼房署署長應耀康。他指除了按法律要求、地契條款、大廈公契、限制性契諾外,政府對領展「因賣斷左,所以無計可施」。但葉劉淑儀指,修例可賦予房委會和稅務局新的法定權力,防止業主不合理提高租金,並引入現租戶續租優先權、透過空置稅增加業主空置單位成本等。她補充,修例適用範圍只限於房委會在 2005 年分拆出售給領展的物業。

專門玩針對,不是香港所秉承的契約精神

  1. 本報欣賞葉劉淑儀、麥美娟議員試圖改變領展壟斷公屋範圍商場、街市設施而嚴重影響小商戶生計、小市民生活的努力。不過,縱然我們同意領展壟斷極不理想,改變事不宜遲,但改變也必須符合基本原則。其中一項本報認為至關重要的原則是對香港十分重要的契約精神。
  2. 本次建議修訂的房屋條例、稅務條例,直接指向房委會在 2005 年出售的物業,明顯是針對領匯。針對領匯本來並無問題,但問題是這些「規定」在領匯成立、與政府達成契約後的十三年後才提出。要知道,領匯在 2005 年接收房委會商場、街市的當下,根本不知道房委會和稅務局具有法定權力,阻止其後政府認為「不合理」的租金上升。縱然領展不合理加租弄至「天怒人怨」,但以事後修改條例、增加政府官員法定權力的方式,專門對付一個與政府完成交易的商業機構,絕對屬下下策。
  3. 當葉劉等人談到條例草案將引入現租戶優先、空置稅條款,本報第一個感覺是,領展對小商戶、小市民毫不體恤在道德上當然可恥,但事實上領展以商業方式營運商場、街市,確實做到購物環境遠比政府營運的好,顯著帶動了人流,人流多即是說這些購物點的商業價值高,領展作為私營公司在商言商,據此原則加租、引入「更具競爭性商戶」,無可厚非。政府既已將權益全數賣斷給當年的領匯,雖不至於「無計可施」,但以葉劉等人之策來對付之,實在不敢苟同。
  4. 誠然,合約釐訂之後並非不需要遵守新的法規,然而這種法規不應該具針對性,或至少具可預見性,例如煙稅之於煙草商。按這原則,葉劉、麥美娟的草案如獲准提出,應該刪除針對領匯的條款,更要引入更「辣」條款以確保房委會、食環署更好地管理轄下的街市、商場。本報當然明白如此想法必是異想天開:政府豈會主動立法規管自己,而建制派也更犯不著令政府「落面」的大不諱。
  5. 葉劉淑儀、麥美娟如此作法,除宣告自由市場、契約精神在香港從此已死外,更有為「政府當年決定」掩飾錯誤之嫌。
  • 葉劉淑儀倡修例賦予房委會和稅務局新的法定權力(資料圖片)
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政府賣大包兼懶理,足足十五年

  1. 換句話說,政府應彌補錯誤,而不是拆東牆補西牆,損害市場原則。這引申出的關鍵一點是,要處理領展問題,必須從契約、法院裁決等現存文件中尋找依據。探討對付領展的政策方向前,必須澄清一些事實。正如葉劉淑儀引述應耀康指,政府的工具只有四個,包括:法律要求、地契條款、大廈公契、限制性契諾。這樣,我們必須對房委會變賣資產前因後果的歷史,來一個大盤點。
  2. 前公屋聯會主席王坤指,2003 年經濟不景,政府遇到財政壓力,加上 2002 年宣布無限期停售居屋,房委會收益大減,要麼由政府注資,要麼讓人「買斷」,而政府選擇了後者,未考慮太多價錢是否合理的問題,而且還有一定的折讓,以期接手的經營者至少五年之內不會加租,故有時任立法會議員陳偉業批評的「200 港幣賤賣一個車位」的說法。
  3. 政府 2003 年準備分拆屋邨物業時,設立了「產業分拆出售督導小組」,負責決定分拆哪些物業和設施,並監督程序,然而上市細節不屬小組的職能。小組成員至今亦從未出來解畫,因為他們根本不認識上市的內情。換言之,一切盡在當年的房署高層的抽屜裡。房署當年基於何種考慮、只求盡快賣斷領匯而不留分毫股權以便日後監管,連當年終審法院駁回公屋居民盧少蘭上訴、宣布房委會出售資產合法的判詞中,亦鮮有提及。
  4. 我們所知道的限制性契諾包括,政府和當年領匯「口頭」同意領匯不能胡亂改變屬下商業零售設施的用途、間格,領匯只是「收租股」而非「地產公司」;如要改變土地用途或維修物業,領匯須獲房委會屬下一個獨立審查小組的批准。不過,當中並無任何明確條文限制領展決定租金。雙方亦同意每月由領匯 CEO 跟政府會面一次,但是最遲在 2010 年、於房屋署負責有關履行契約責任事宜的麥靖宇副署長調離後,繼任的署長的政策議程似再沒有「履行與領匯契約」這一項。隨後,領匯人事經歷「大地震」,領匯首個政府委派的 CEO 蘇慶和被「迫走」,領匯就在政府主動「不聞不問」的情況下,蛻變成涵蓋中港業務的地產商,並變成領展,主業不再是「收租佬」,旗下原房署商場、街市可分拆予其他私人機構的,都悉數被分拆。正如王坤比喻,「貓見到魚,點會唔食」。
  5. 王坤進一步指,蘇慶和被迫走後,領匯進駐許多基金代表,開始建立龐大的法律顧問團隊,「不斷走灰色地帶」並「通過商場發水」大幅加租,而當時政府沒有進一步採取行動「捉姦在床」。
  • 王坤:貓見到魚,點會唔食(資料圖片)
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林鄭咁打得,不如打低領展股價吸納

  1. 現時,政府連回購 10% 股權以重掌某些控制權的建議,亦懶得回應。當然,政府就算肯斥資回購,領展亦大可「吊高來賣」。本報認為,政府當年設計錯誤和制度弛廢,領匯、領展成了一個萬夫所指的敗筆,導致之後的特首曾蔭權、梁振英、以及眾政客除了道德譴責外,似乎拿領展無辦法。如今,葉劉等提出修例賦予官員權力,不少對領展「切齒痛恨」者眼中可能是「突破」,但說得難聽點,她們也只是視法律為政治工具,令「道德譴責」也可殺人而已,甚至比口頭喊打領展者更民粹,此股風氣實不可取。本報反而認為林鄭今早的回應較得體。她指,政府已進行工作,檢視停車位供應,重建公共街市亦獲區議會支持,勢將盡快落實興建。
  2. 本報提議,根據前述政府和領展的契約,政府最有可能的對策包括兩方面。其一,立即從財政預算案撥備每年數以十億計的資金,成立專門針對領展的隊伍,確保嚴格執行地契條款、大廈公契,以彰顯決心,彌補過去未有「捉姦在床」的錯誤,皆因連領展自己也承認,正是透過不斷將屬下商業零售設施「發水」而暴富。
  3. 其二,律政司應再審視當年終審法院頒下的判詞,提請司法覆核。當年判詞所闡述的房署出售資產未有違規的理據是,房委會縱有責任「確保提供房屋和附屬的康樂設施」,但不一定須由自己提供,也可委託其他人(即領匯)。因此,律政司有法理依據提出覆核,檢視領展當中的角色,其中必然涉及領匯是否有權隨意改動圖則、釐定租金等。
  4. 如此雙管齊下,政府可以澄清當年政策初衷;官司雖未必能立即勝訴,但訴訟和政府的嚴格監管必會給領展的股價造成壓力,屆時政府可再來一招「趁低吸納」,不用全數回購領展也可實現關鍵管理權。本報真正希望,林鄭政府可以認真考慮建議,做一場叫廣大香港市民拍案叫絕的好戲之餘,重建「好打得」的金漆招牌。
  • 領展蛻變成涵蓋中港業務的地產商
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