香港獨特的租金制度,租戶縱認為是「敲榨」,也無從辯駁?神呀!

最近一份國際金融機構報告說, 香港樓價冠絕全球, 比起第二名倫敦還高 40%, 引起各界熱議。 其實不獨住屋樓價, 就連商戶鋪位也是連連升, 商戶叫苦。 很多人說「業主年年加租」, 原來事情遠比「加租」複雜, 也比「加租」更加「順理成章」, 以至租戶無從置辯。 為此, 《線報》對九龍某大地產商管轄下一個商場的十數名商戶, 進行追蹤調查, 試圖為讀者拆解問題的根源。 可是抱歉, 因要保護消息來源, 《線報》不可透露商場的名稱。

 

定額租金制度已經過時

讀者也許覺得商戶租金就是一個定額, 每月幾萬、 幾十萬, 甚至幾百萬, 剩下的就是商戶自己的營業收入。 其實如此想法早就過時了。 或者說, 商場租務機制已經「復古」回到佃農時代, 商戶交納基本租金之後, 還須按營業額, 按比例交納。


不過《線報》編者留意到, 這種手法雖然好像地主收地租, 卻非本地發明, 而是舶來品。 可是外國實行起來, 卻因時、 因地、 因戶制宜, 而移植到香港, 則可以說「面目全非」!


具體說來, 機制的原意是改變過往的固定租金, 改訂一個較低的基本租金, 再制訂營業額收租比例。 具體而言, 就等於一種「對沖制度」。 對於一些比較波動、 受銷售季節影響大的商戶來說, 生意較淡的時候可以少交租金, 到了旺季再按營業額納租, 未嘗不是安穩辦法; 對商場來說, 也可由此得知商戶經營狀況, 從而調整租務策略。
從外國引入分成營業額制度, 到了香港則「面目全非」?

 

在外國, 這個機制主要面向連鎖商戶, 雙方透過較平等的協商, 各得其便; 業主也按照各行業的不同, 個別與租戶逐一釐訂基本租金及營業額之收租比例。 總之, 雙方在互利的前提下簽約, 也不要求旗下所有商戶都簽。


可是到了香港, 卻變了味。 首先, 商場基本租金, 少看場內租戶經營狀況的微觀數據, 而主要看商場所在地段價值、 整體經濟數據(如GDP)釐定。 而事實是, 數年來, 基本租金跟隨地產市況「只升不跌」。 加上有利可圖, 愈來愈多商鋪不論連鎖、 個體、 都須繳納基本租金加營業分成。 這樣, 制度失去原有的「對沖」意義之餘, 更成為業主(一般是地產商)巧立名目、 進一步蠶食商戶營利的手段。


更重要的是, 個體商戶往往依賴靈活的報稅安排生存。 一旦被逼納入這個機制, 營業額就大白天下, 失去既有稅務靈活性外, 也降低了生存能力。 現在人們常說小店「被趕絕」, 就是原因之一。


誰在「阻住地球轉」?

也許過去數年香港零售市道太好, 以至業主根本不愁沒有租客。 如果租戶無法承受, 自然有人補上, 所謂「一雞死、 一雞鳴」。 如此制度就是明明白白告訴業主, 租客營業額多少, 有沒有榨取價值; 租客亦無從隱瞞, 不像以前續租時只要「喝茶灌水」, 找幾個「打慣交道」的租務經理商談就成。 編者訪問了十數個於同一商場經營、 「享受」著這制度的商戶, 他們都確認了以下的「不成文規定」:


若租戶無法交納幾個月高於基本租金的按比例鋪租, 就等於「不合格」, 別指望續約。 如此前提下趕走「阻住地球轉」的租戶, 他們「心甘情願」之餘, 業主亦大條道理, 皆因數據就擺在面前, 「不容抵賴」!


在香港, 商戶租金跟樓市一樣「只升不降」?

要知道, 蓬勃的零售市道並未均勻地惠及每個行業。 民生銷售更往往「退居二線」。 可是這套租務機制卻成一時風尚, 大小商場相繼採用, 民生店鋪最終亦避無可避。 近日「領展」發言人說, 縱使經營環境正在轉壞, 但不會考慮減租, 因為「民生商戶」總有生意云云。 然而, 民生經營沒有季節性波動, 這套方式本來就不適合, 只會讓商戶少賺。 何況, 「香港版」更未降低基本租金, 只會進一步榨取盈利。 我們可以說, 市道雖好, 但它帶來的負擔, 卻由沒有直接受惠的人直接承受了。


零售市道不會永遠暢旺。 但是, 這個機制已讓業主食髓知味, 安有主動放棄之理? 然而編者相信, 如果商戶發起集體行動要求減租, 恐怕比 2003 年「沙士」期間更難。 原因是, 這套機制把營業額和租金掛勾, 一旦商戶之間傾談起來, 難免公開各自的生意盤, 業主也可要脅透露; 對個體戶來說, 絕對是難以承受的打擊。


於是在香港, 個體商鋪逐漸稀少, 連鎖大企遍地。 編者並非說中、 小企一定好, 大企一定壞, 只是無法不思考, 為什麼一個原本設計良好的制度, 引入香港卻粗枝大葉, 連累無辜, 以至被妖魔化?


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