施政報告「綠置居」瓜分居屋申請人,地產商詐形點算?

今日(7月27日), 公屋聯會就「綠置居」先導計劃, 發表市民購買意向的分析報告, 發現很多市民根本沒有聽聞這個計劃。 《線報》編者認為, 政府甚至還未公布定價方案, 市民的購買意向事實上無從調查; 既然這是先導計劃, 不如三思如何定價, 避免與發展商爭利。 要知道, 如果地產財閥不與政府唱反調, 政策肯定可以順利得多; 否則恐怕一波三折, 重蹈曾蔭權時代的「綠悠雅苑」的覆轍。

特首梁振英2015年的施政報告提出「綠表置居先導計劃」, 讓公屋住戶、 原來的居屋綠表申請人, 以低於居屋的價錢購買公營單位。 現時, 前新浦崗分層工業大廈南面的單棟公屋, 將是首個項目, 預定今年9月出售。 去年的施政報告希望可以藉此完善房屋階梯, 促進公屋樓轉。


可是公屋聯會的調查發現, 1080份公屋住戶的問卷中, 約六成表示從未聽過這個計劃。 按理, 「綠置居」的對象應該包括一般公屋住戶和富戶, 猶如已經停辦的「租者置其屋」計劃, 但是一般住戶仍以「未聽過」為多, 僅富戶「聽過」較多。 這顯示政府未把宣傳工作做得充份, 或許住戶普遍覺得它和居屋相差無幾。


事實上, 兩者單位就不一樣, 「綠置居」的單位等同公屋。 此外, 公屋聯會總幹事招國偉回答記者提問時表示, 期望「綠置居」成為恆常計劃, 吸納原有的居屋綠表申請人, 讓居屋集中面向白表人士。 由此可見, 它和居屋是兩回事, 更像從前的「租置計劃」。


不過編者留意到, 「綠置居」會和居屋瓜分「客源」, 正如招國偉所言, 近日沙田嘉順苑、 天水圍屏欣苑、 房協綠怡雅苑首日揀樓, 近半申請人放棄, 有可能與「綠置居」有關係。 如果政府希望後者成為恆常計劃, 就須妥善考慮地產商的顧慮。 目前的「綠置居」房屋, 乃由現存的新建公屋中撥出, 優點是可按每年樓市狀況, 靈活調整數量, 免衝擊市場。


更重要的是定價問題, 政府現時還未公布定價方案。 根據公屋聯會是次調查, 近七成一般住戶和近八成富戶, 都能承擔150-250萬的單位, 如果政府在折扣或首期方面提供幫助, 購買誘因更大; 但是政府既未公布方案, 調查也就欠缺參考價值。 但有關數據顯示, 這些住戶所能承擔的價位, 與目前居屋價位差距不是很大, 政府很可能直接採取「市價折上折」方式, 像居屋一樣定價。


但是如果採用市價, 它會跟隨市場波動, 政府能否好像私人發展商一樣靈活調整售價, 頗成疑問; 如果加價不及, 會被譏「干預市場」, 如果減價不及, 又會被譏「貴過私樓」, 如果及時調整, 亦可能惹來「與商界爭利」之嫌。 編者提議, 如以建築成本為基準加上一定百分比作為定價, 既可收回成本以至盈利, 又可退出市場浮動, 撇清「爭利」之嫌。 這樣的話, 可望縮窄發展商批評的口徑; 同時又能確立其社會福利的性質, 回應「資助公屋住戶買樓」的質疑。


說到底, 香港房屋政策十分受制於發展商, 政府務必作全盤考慮。 否則可能又是一個「綠悠雅苑」, 成了施政報告「虛應故事」、 敷衍房屋問題的一個污點。

 


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