施永青《年賣地只供 8800 伙.私樓需求亦被抽走》

新一份財政預算案透露,下年度政府有十五幅私人住宅土地供應,可興建 8,800 個單位,按年少了四成。社會上有不少聲音對此都表示擔憂,恐怕樓價會因而上升。

我對私人住宅用地的供應減少並不感到驚訝,原因是政府早前已將公私營房屋的比例,由六四比改為七三比,以紓緩公營房屋供應嚴重不足的困境。在整體土地供應沒法大增的情況下,政府只可以削減私人市場的土地供應,把削出來的部分撥去公營市場;否則政府沒有其他方法把公私營房屋的比例改為七三比。

其實,過往所訂下的公私房屋六四比,政府尚未能做到,實際的供應只是五五比。現在把私營的比例由五轉三,剛好是少了四成;而另一方面,公營房屋的供應由五轉七,亦是加了四成,所以社會的整體供應沒有變,只是公私營的比例變了。

社會上有不少人擔心,這種改變會推動私人住宅的樓價進一步上升。我看這也未必。因為,影響樓價上落的因素很多,供應只是其中一個環節,還得看政經局勢、投資信心、貨幣供應、以及政府的政策。只能說,供應減少會為樓價上升提供空間;但不能說,供應一少,樓價就會立即飛升。事實是去年政府決定調低私人住宅土地的供應比例時,剛好碰著中美關係惡化,投資信心大減,結果樓價不升反跌。

此外,還有一個足以抵消供應減少的效果的因素常被市場忽略,就是有一部分私人市場的需求,亦會被新的公私比調節所抽走,以致供應減少的同時,需求亦同步減少了,對價格的影響不如一般人想像大。

為何說私人市場的需求會同步減少呢?原因是政府增加了公營房屋的類別與數量,令一些以前不符合申請公營房屋要求的人,現在也變成符合資格了。公營房屋的價格會比私人房屋廉宜,有資格申請的人都不想放棄,結果必然會抽走一部分私營房屋的需求。

過去,公營房屋只分公屋與居屋;現在居屋拆開成三種,除原有的居屋外,還增添了綠置居,與首置屋。尤其是首置屋的入息上限訂得非常高,月入達 7 萬元的家庭也可以申請。那就會變成全港有八成多的家庭都有資格申請,變成私樓的供應佔整體供應的三成而需求卻只是全部家庭的不足兩成。

由此可見,新的公營房屋比例,並不會導致私樓供不應求的情況較以前更嚴重,樓價不似會因而上升。

不過,近期樓市的確有「回暖」跡象。說「回暖」已算保守,說是「復熾」亦不為過。原因是中美矛盾有緩和傾向,貿易談判取得協議機會很高。此外,內地政府亦下重手去穩定經濟局面,準備大幅減稅,以降低企業的負擔,同時還會增加貨幣供應,協助企業融資,以鼓勵創業創新。投資市場因而又再活躍起來,香港的房地產市場亦因而受惠。

很多買家都已後悔沒有在去年底入市,現在已蘇州過後沒船坐。我估計這批人會追價入市,把樓價推向一個新高水平。

  • 原載:《Am 730》