江啟安《樓市「溢價」因素減.宜留意入市機會》

最近樓市經過去年尾的一番回落後,近日又有所回升。不少讀者因而都心大心細,思考目前是否入市良機。筆者認為現時樓市氣氛轉好,但入市與否,卻不能盲從大市氣氛,要好好思考樓市的「溢價」因素,以及心儀樓盤受這些「溢價」因素影響的幅度。

「溢價」意思是物業本身不值所標示的售價、而因短期或環境因素影響使價錢炒高至不合理價位。但買樓不能盡跟市場氣氛,不同地區、樓盤的「溢價」因素都有所不同。新樓的溢價就受當下的樓市氣氛影響最大,其次是區內的未來樓宇供應量。樓市氣氛熾熱,不少買家自然預期樓價上升,發展商就有空間開出比當前市價高的價格,這個與市價相差的價錢就是「溢價」。

例如去年樓市大升,很大程度上就是「溢價」因素充斥、特別是內地資金的影響,不少內地豪客「走資」,善用手頭現金於海外尋找投資機會,更大舉投資本港物業;加上股市做好,又有不少投資者止賺把資金用作置業。

舊樓樓齡長,部份舊區更有不少新樓盤競爭,有人會寄望舊區的二手市場有減價空間,但事實上不少舊區的居住需求仍然有增無減;樓齡長的單位其樓價「溢價」因素往往消磨殆盡,該樓盤的好處、壞處,都早已在市場充分反映了,例如樓宇質素、管理表現、環境配套等,故售價難再有顯著下跌或上升。

深水埗區人口稠密,加上位處九龍中心,四通八達,租客客源充足,故一般只有 3% 至 5% 講價空間。有所謂「專家」聲稱這區舊樓可講價七至八折,恐怕絕無可能。筆者就曾接觸放盤的「遺產貨」,但繼承遺產的三兄弟最後和睇樓買家出價意見分岐,加上其中兩人睇好樓市上升,一人睇跌,最後還是決定不賣,寧可封盤。

當樓盤的「溢價」因素消失後,樓價自然會回調,做成買家帳面上的虧蝕。如今樓市經歷過下調,沒有去年上半年熾熱,對目前置業者反而是好事。

筆者認識在大陸做生意的朋友,他們表示借錢仍然不太難,一般只需要三個月商業登記,以及三個月的營運紀錄證明即可;但不少企業營運受貿易戰影響,而不少地區的樓盤較本港更有上升潛力,加上香港政府限制外來投資的辣招,故此來港買樓的內地資金減少。本港樓市受內地資金影響的「溢價」因素大為減少,縱使短期仍有波動,長遠卻有助樓價變得更合理。

  • 江啟安,晉達地產創辦人,典型八十後香港仔,住過寮屋、木屋、臨屋、公屋、居屋及私樓,扎根深水埗二十多年,見盡基層辛酸,想藉工作日常所見,用有限墨水及學識為基層表達現況。