江啟安《樓市吹完淡風後.將何去何從?》

去年年尾,樓市淡風盛行。自貿易戰以及加息後,不少所謂「專家」紛紛唱淡 2019 年的樓市,並作出不同的下跌幅度預測,有人預測一成,有人更大膽稱可跌三成。但近日樓市的走勢卻讓這些「淡友」大跌眼鏡。事實上這些分析當時已有不少包括筆者在內的地產代理反駁,認為是羊群心態,可惜卻被媒體視為只是為生意而唱好樓市,未有受到重視。

貿易戰、加息都是影響資金流動、經濟活動成本的重要因素,造成樓市短期下跌是正常的,但有人把當中的影響與金融海嘯相比,未免是杞人憂天。香港樓市經過金融海嘯、還有 SARS 的歷練,不論是買家的心態還是樓市的政策,也已相當成熟,難以再出現「恐慌性拋售」。

即使去年貿易戰加劇,開始加息周期,樓市也只是有序下跌,二手市場也只是交投減少,未見有「劈價」。皆因政府推出的各項「辣招」,早已把不少短炒投資者趕離場,加上按揭嚴謹,市場上能置業的都是財政穩健、供樓能力充裕的人士,故此業主都有不錯的持貨能力。

政府大張旗鼓,要增加土地供應,正是因土地儲備及單位供應均持續下滑。根據統計資料,上屆政府每年補充約二萬伙的私樓土儲,但今屆政府上場後,去年度私樓供應已跌至約一萬四千伙。發展商近來減慢推盤,正是因為難以補充貨源而惜售。

另一方面,過去不少買家因貿易戰及加息而對樓市觀望,但市場對物業的需求只是積壓一時,每年也有不少新婚夫婦成家立室,要安居樂業,置業是相當重要的。如今貿易戰暫止,加息氣氛減弱之餘更可能減息。一連串利好消息下,這些過往積累的剛性需求將會湧出市場,故未來樓價將有強勁上升動力。有行內人士就預期今年第二季至第四季樓價將升 10%,近日地產股急升就是先兆。

最令人注目的「淡友」莫過於長實「樓神」。這也不難理解,畢竟長實已幾近無貨可賣,近年推出的項目都是早年投地所得,買少見少,自然希望樓價回落,待地價降低後再趁低吸納。

可惜利淡樓市因素消散,「加息夢碎」,樓價有回升跡象,長實只能一邊出口術唱淡,一邊眼紅其他發展商可以慢慢推盤。

  • 江啟安,晉達地產創辦人,典型八十後香港仔,住過寮屋、木屋、臨屋、公屋、居屋及私樓,扎根深水埗二十多年,見盡基層辛酸,想藉工作日常所見,用有限墨水及學識為基層表達現況。