政策.正察《豬年願望享用安樂窩 —— 從房屋供應談起》

中國人新春拜年,到親友各家走訪,跑不同地區,認識親友居住環境,不禁催化人們到跨區居住的想法。香港住屋擠迫,無殼蝸牛望分配公屋,有樓人士盼改善環境。事實上,置業是不少港人的夢想,人生大事,有冀望今年趁低吸納。當前股樓市況下滑,先買地產股然後置業?於今年置業還是再等一下?這些都是港人心中的疑惑。但無論如何,掌握香港樓市供應與需求,是認識港樓之本。

公屋輪候時間已創新高至五年半,排隊人士達 27 萬人。按政府月前公布了長遠房屋策略(長策)2018 年周年報告,指公私營供應比例從六四比例改為七三比例的措施,又指總房屋供應目標為 45 萬單位,廣受注目。

基金會研究認為,政府低估了有關需求,因為其估算低估了未來的住戶數目增長,未有顧及現今社會被壓抑的分戶需要。

在長期房屋短缺之下,樓市急升,中原城市領先指數由 2006 年 50 點,節節上升至現在 170 點。由於樓價高企,港人無法自置物業,被迫在市場租樓。過往十年私樓租戶「逼爆」,為節省租住開支,不少子女即使婚後寧願跟父母幾代同堂。2006 年每個租住單位平均人數為 3.09 人,至 2016 年已增至 3.47 人,上升 0.38,增長 12%。由此,可以想像分支家庭對樓宇需求上升,連同受重建影響住戶,以及擠迫戶,港人對房屋需求非常殷切。

據團結香港基金研究顯示,公營及私營房屋近年每年平均單位供應目標距離實際落成量,也持續不足,由 2013 至 2017 年累計落差達 9.9 萬個。只以公營房屋來看,政府在 2015 – 2016 至 2024 – 2025 年度的供應目標 290,000 個單位,對比基金會的預測 192,200 個,期間短缺足為 97,800 個單位。

長遠來說,香港公私房屋供應不足,主因是缺乏土地。政府有意填海 1700 公頃,實踐「明日大嶼」計劃,藉大規模開闢土地以增加房屋供應,總建造 26 至 40 萬個住宅單位,七成為公營房屋,料於 2032 年有第一批入伙。

展望私樓,按中原集團主席施永青所說,樓市受多方面因素影響,今年主要受貿易戰影響,樓市跌勢已成。在強烈置業需求及低息環境之下,較多專家預料樓價不會大幅暴跌。至於置業者應否今年買入?乃視乎個人是否迫切需要,資金是否充裕,以及承受風險的能力。

豬年人人祝願發財,要夢想成真,做個業主?其實,只要長期努力儲蓄,積少成多,耐心靜候,投資時機一到,或團結家人力量,置業並非天荒夜談呢。

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  • 撰文:團結香港基金執行總編輯廖美香
  • 原載:《經濟通》專欄
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