Omena《為什麼明日大嶼要回本?綜援就不回本》

我不是不支持填海,問題是數據怎麼來的呢?政府一直說賣地足夠回本,能夠服眾嗎?

政府和學者說,賣地至少有 5000 億港元,這剛好覆蓋 5000 億的成本。我們知道,賣地主要就是賣住宅、商場、停車場、寫字樓用地。香港沒有工業了,不用考慮。

筆者高度懷疑,當區的寫字樓能有多受歡迎,畢竟寫字樓需要的是中級消費便利性和一定的格調。東大嶼都會必然包括很多很多和很多的住宅,這格調就不適合做高端寫字樓,國際大鱷可不願碰到隔離村的師奶。筆者的想象,當地將建成好幾個美孚或黃埔,我們難以想像高級寫字樓就在近旁。同時,考慮到現時的大橋和隧道營運方式,未來肯定也要用者自付,那麼當地物流成本也將高企,特別是規劃中更加偏遠的喜靈洲商業用地,以後當土地供應增加,全港平均樓價被拉低,反而當地的消費成本會較市區高。這也不利寫字樓的開設。我不認為人工島上有很多寫字樓的需求。

商場呢?還有停車場。為了有效使用土地,我們發明了蛋糕樓,讀者觀察蛋糕樓的結構就知道,一般只有五層,而現時的私樓動輒五十層,因此只佔住宅樓面的十份之一而已。這十份之一,對於我們下述的整盤大數,影響應該不大。

那麼,核心仍是私樓用地的拍賣。目前規劃,私樓供應佔三成、人工島全部有四十萬個單位,即是私樓有約十二萬單位,算十五萬好了。

500,000,000,000 / 150,000 約等於 3,300,000。

也就是說,為了賣 5000 億,每一單位攤分的賣地價錢就是 300 多萬。唯有賣出這個價,才可達到 5000 億。

現在一個單位至少 500 萬,對發展商來說,投地成本是 300 萬的話猶有得賺,那麼政府、學者這條數是合理的;可是,如果到時還賣 500 萬,我們何不暴動呢?我們該抗爭的抗爭,該忍的忍,結果還是跟今日一樣?

我們的合理目標,別說跌到五成,就假設跌到七成好了,則樓價將是 350 萬,那麼投地成本都接近樓價了,仍未計建築成本,發展商根本賺不到。

也就是說,如果要靠賣地回本,發展商的定價不會比現在低很多,反過來說,如果政府要拉低樓價,就不能靠它回本。當然,你可以說現在已經賣 700 萬,跌七成都是 500 萬,這條數仍然對,但那樣的話我們依然買不起一塊磚。

那些學者說,僅僅私樓賣地收入有 4800 億,但他們假設了每單位攤分賣地 400 萬。那就足以證明,那些私樓也不是我們住得起的。總而言之,他們假設的樓價是刻舟求劍的,以現時為準,屆時若樓價因供應大增而大跌,單單賣地就回不到本,倘強行回本,就是反過來強行高價賣地。當然地,新增的公營房屋可以滿足我們這些窮人的需要,就只可憐那些剛好跌出安全網的人了。

所有價碼數字都是折現價。

話說回來,寫字樓也真不會一棟也沒有,沒有甲級也有乙級,例如觀塘那些,但我們已經多算了三萬個住宅單位呢,即多算四份之一。讀者不妨看看政府資料,如差餉物業估價處的,看看寫字樓樓面佔不佔到住宅的四份一。

重申一次,我支持填海的,東大嶼填海就是用公帑、用那些多年來賺到喊的納稅人的錢來補帖窮人。這兒說的納稅人,不是中產喊窮時喜歡的一種自稱,而是真正的納稅大戶,那些土豪劣紳地產商。那為什麼要回本呢?綜援回不回本呢?

林鄭說自己不是社會主義者,但這回真的十分社會主義了。

有論者說港英和新加坡經濟沒因填海而崩潰,那是因為填海帶動經濟,經濟帶來稅收,而不是單單賣地回本。因此我也不認為明日大嶼會花光儲備,但你也不能單單以賣地來解釋。可是,現在政府整個宣傳,都被這種斤斤計較的眼光騎劫了,不停去鑽牛角尖,引喻失義。

強行刻舟求劍用資本主義的邏輯去解釋一個公益項目,一個財富再分配制度,真不愧是香港。

  • Omena,少年中國評論。