寒柏《填海賣地就等同高地價政策?》

政府終於重啟填海,並於大嶼山興建人工島。這麼多年以來,政府都無法大幅增加土地供應,近來拿出來拍賣的土地越來越少;本年度,甚至各大地產商還上演了一幕「流拍」,況如操控了香港的土地供應一般,實教人擔心。近幾年間,政府想向地產商回收農地,卻遇上重重阻力。香港的人均居住面積,亦只有 161 平方呎,即大約等於一個半車位,與一些非洲國家等齊,可見香港房屋問題,實是越見嚴峻。

儘管如此,坊間仍有不少反填海的輿論。甚至有一些反對黨「圖窮匕現」,居然妄顧事實,以「萬億填海,倒錢落海」為口號,大力反對填海工程。

一直以來,這些反對黨,都以反香港政府、甚至反中央政府為政治主張,亦大都與近來才冒起的「港獨」團體及所謂的「外國勢力」有千絲萬縷的關係。可是,為何一眾反對黨,竟不約而同的站在本港地產財閥的一方,為其利益而大力反對填海造地呢?兩者究竟有什麼關連?就只能引用《老夫子》的名句「耐人尋味」描述兩者之間的微妙關係了。

所謂「萬億填海,倒錢落海」,基本上是有違常識。

新加坡填海總面積,一共是 71,400 公頃,遠比「明日大嶼」的 1,700 公頃為高。至於在英國統治香港的一百五十六年期間,亦曾不斷填海,從填海工程獲得的土地,大約是 6,700 公頃。過去港英政府和現時新加坡政府,都依然是財政健康,填海又如何「掏空儲備」呢?說穿了,單是賣地收益已可賺到豐厚的利潤了,又怎會是「倒錢落海」?

筆者在《所謂填海很貴,是謊言》已有一個簡單的估算,單是把三成私樓土地賣出,已可至少收回 3,000 億港元。這還只假設了人均居住面積仍停留在 161 平方呎之上,平均呎價亦只是 5,000 港元左右,實是十分保守,且還未計算人工島上的商場、街舖商店、停車場和商廈等龐大經濟收益等。

此外,餘下的 70% 公共房屋,相信亦有不少是居屋,政府尚可透過出售居屋而收回大部份成本。還有,政府亦可以「公私合營」的方式去運作,類似「地鐵上蓋項目」,直接獲得部份賣樓收益。

其後,亦有多名學者作了類似的估算。據他們的分析,單是賣地收益,就已有至少 5,000 億港元,有這麼多經濟利益在內,填海又如何做到「倒錢落海」呢?

由於「倒錢落海」的說法脫離了現實及常識,作為政治口號亦很勉強,豈能說服大眾?坊間為了「圓謊」,又出現了一種說法。他們認為,填海賣地不就是「走回頭路」嗎?靠賣地收益來補貼,還不是依然是「高地價政策」?

其實,「明日大嶼」的 1,700 公頃,是一個綜合項目,一個社區,亦不可能只興建住宅,尚有很多商業、休憩和民生設施作為配套。其中,住宅項目最多有四十萬個單位,暫時只有三成是私樓。涉及賣地的,就只有這三成的單位而已。還有七成的單位,是公屋及居屋,可供大批市民居住,又怎會是「走回頭路」?七成的單位作為公共房屋,又怎能稱得上是「高地價政策」?

在大方向上,只要政府繼續以填海造地來增加土地儲備,便不會再被地產財閥牽着鼻子走。如果推出「明日大嶼」的 1,700 公頃土地後,地產商仍不肯釋放出手上農地的話,亦不妨再另外覓地,繼續填海。只要逐步增加土地供應,便會有效的改變「高地價政策」。

值得一提的是,香港的填海平均成本,每平方呎造價大約是 1,393 至 2,323 港元左右。填海成本低廉,在保住「蝕本門」的大前提下,地價其實仍有很大的下調空間。只要「填海賣地」的量夠多,便不會高價賣出土地了。

總的來說,「填海賣地」與「高地價政策」是兩碼子事,豈能相提並論?

  • 寒柏,從事金融業,自由撰稿,醉心武俠小說創作;近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》和《天人》等小說。