寒柏《所謂填海很貴,是謊言》

近日,林鄭終於在施政報告裡談及「大嶼山填海計劃」,被問及填海成本要多少,則以一句「至少需要四、五千億港元」作回應。連日來,「大嶼山填海計劃」遭各方口誅筆伐,其造價被說成是「天價」,更有人認為這是一個「掏空儲備」的大陰謀。到底「四、五千億」是一個什麼概念?填海是否真的很貴?

填海平均成本不高

其實按土地研究小組的分析,香港填海成本低廉,每平方米只是 15,000 至 25,000 港元左右,即每平方呎的造價大約是 1,393 至 2,323 港元:假設要以 5,000 億港元填海,填出 1,700 公頃土地,那每平方呎造價亦只是 2,732 港元。

除非放棄覓地建屋,否則不應單看投資總額就亂說成本高,應細看平均呎價,與其地選項作比較再推論,才會顯得較合理。

相對來說,部份農地的市價,或許較填海成本更低,但大部份業權都在各大地產商手上。幾十年以來,地產商囤積居奇,多以比市價更高的價錢收購農地,又怎會輕易把土地拱手相讓予政府?如政府一定要以農地市價收地,地產商就有可能蝕本,甚至會引起訴訟,最終政府或會得不償失。此外,如果是「公私型合作」,則各大地產商更不可能願意一次過釋出 1,700 公頃的土地。他們只會逐少逐少的善價而沽。總的來說,如果香港政府手上無地,只會被發展商牽着鼻子走,最終發展農地的真正成本,肯定比填海更高。

值得一提的是,英國統治香港的一百五十六年期間不斷填海,從填海工程獲得的土地,大約是 67 平方公里,亦即 6,700 公頃。新加坡填海總面積更多,一共是 714 平方公里,即等於 71,400 公頃,遠比「大嶼山填海計劃」的 1,700 公頃為高。過去港英政府和現時新加坡政府,都依然是財政健康,填海又如何「掏空儲備」呢?

賣地收入可觀,並具商業價值

填海之後,政府尚可出售部份土地賺錢。那麼,到底政府透過賣地,會有多少收入呢?跟據政府的計劃,公私營房屋的比例是七比三,而該計劃大約打算為 110 萬人提供住屋,當中三成屬私人樓宅,即大約 33 萬人會是區內私樓住客。另一方面,現時香港人均「居住面積」為 161 平方呎,假設政府無意興建大單位,按現時平均數來推算,則私樓將會有 53,130,000 平方呎的「居住面積」;同時間,「居住面積」一般為「可建樓面」的六至八成,則人工島上私人住宅的「可建樓面」最少為 66,412,500 平方呎。假設「可建樓面呎價」只是 5,000 港元,粗略一算,政府賣地收入已有 3,321 億港元,足以抵銷大部份成本!

此外,政府尚可選擇「公私型合作」的模式,直接參與發展私人物業而賺得更多,而且,公營房屋之中也肯定會有不少居屋、資助出售房屋,政府更可透過出售而賺回成本。這仍未計及人工島上尚可發展的大型商場、商舖、街舖、停車場和遊客境點等等,商業價值十分可觀,這根本就是一盤大生意!

對政府監管、對本地基建能力有保留

總體而言,填海對大部份沿海國際大城市來說,從來都是本小利大,近乎穩賺不賠。因此,港英政府才會在過去一百五十六年的殖民地時代不斷填海。只有別有用心的人,才會亂說填海成本高。

可是,我們亦應該留意,香港是奉行資本主義的社會,港英時代至今的財閥、專才及政府官員,利益盤根錯節,一直靠「高地價政策」大賺。近年政府的大型基建頻頻出現嚴重超支,且連質量都有問題,我們原有的社會、制度及監管,是否太過自由?或這說,是否太過向地產財閥傾斜呢?香港的基建能力又是否出了問題?本地工人數目有限,又能否應付將來更多的大型項目?以原有的機制搞「填海」,又能否確保不出岔子呢?

  • 寒柏,從事金融業,自由撰稿,醉心武俠小說創作;近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》和《天人》等小說。