宇澄《樓市轉勢?》

樓市轉勢?這近來成了筆者不少朋友飯桌上討論的話題。大部份人都認為加息成了「壓死樓市的最後一根稻草」,結合中美貿易戰帶來的所謂「支爆」、內地經濟走向衰退的憂慮,預期本港樓市將會展開漫長跌浪。

席上有朋友無有怕,指美國加息的消息可以說「講到爛」,香港大銀行今次都只是象徵式加八分一厘;若再看看上一個加息周期,由 2004 年 6 月至 2006 年 6 月期間,美國聯儲局加了十七次息,美股卻不停升,標指更升了一成多,反映加息向市場傳遞出經濟週期持續擴張的訊號,反而提醒「更怕明年佢唔加」,因為若果聯儲局停止加息,可能會令市場更憂慮經濟變壞,到時可能才是樓市真正的考驗時間。

樓價升跌,還看供求。有朋友就引述地產代理的數據,指主要發展商新盤貨尾都按月下跌,反映市場購買力持續旺盛,即使景觀差、價格高的單位,准買家都照掃可也。他們慨嘆,市民都看穿了這個供應不足的局面,畢竟這是一條簡單的數學題,政府就是不夠地。

政府早前公布 2018 至 2019 年財政年度第三季的賣地計劃,僅推出四幅土地招標,連同私人發展及重建項目,第三季料可提供 3,360 伙單位,計及首兩季供應合共 9,860 伙,離全年 1.8 萬伙目標相差逾 8,000 伙,即是僅達全年目標稍逾一半。發展局局長黃偉綸表明,現時政府土地供應多側重在資助房屋,在政府覓到的二百一十幅可改劃作房屋發展的土地中,當中逾七成將撥作公營房屋用途。

公私營房屋「爭地」,即意味著政府要「保公棄私」。市民跌不進公營房屋的「保障網」,又或者抽不中居屋「大抽獎」,就只得爭奪每見稀少的私營房屋單位。按此推論,私樓價格又豈會大跌?朋友坦言非盲目唱好樓價,而是政府在土地開發上「無符」的話就難以改變大勢。

不過,只要看看政府或坊間智庫統計數字就十分清楚,未來五年的預測私樓落成量逐步增加,每年平均約為 20,800 個單位,相信可達到政府的十年房屋供應目標,未來兩三年自是樓市供應高峰期;若果中美貿易戰動真格,影響到全球整體經濟轉弱及市場氣氛,樓市未來兩三年始終會回調,幅度更可能不少。

不過,若果土地持續供應不足,政府推地步伐嘆慢板的話,樓市又能跌到哪裡去?

  • 宇澄, 擁有十多年媒體經驗, 曾經在本地報章和電視台工作, 現為自由撰稿人和大專兼職老師。