巫堃泰《是「可負擔房屋」,笨蛋!》

It’s affordable housing, stupid!

由土地供應專責小組主席黃遠輝領軍的「土地大辯論」快將完結時,差餉物業估價署公佈,香港樓價連升二十八個月,累積升幅達 45%。同時,公屋輪候時間亦達到 5.1 年,創最長紀錄。這些數字,都好像為政府強推的填海助攻。

不少八、九十後單身人士甚至小家庭,現時窩居劏房。市區街頭的自助洗衣店數目,反映了香港的劏房有增無減。他們的收入,稍為超過公屋入息上限,死慳死抵而來的儲蓄,又永遠追不起樓價升幅,他們只能屈住在生活機理缺乏的劏房,生活質素比收入更低卻住在公屋的家庭更為不堪。昔日,前公務司鄔勵德提出了每個屋邨都應該設有獨立廁所和廚房的「鄔勵德原則」,今日有多少劏房能符合?政府帶頭不協助港人行使適足住屋權(Right to adequate housing),難怪港人不時抱怨特區不如昔日好。

林鄭政府以居住環境惡劣為由而強推填海,其實也是轉移視線的策略。筆者十多年前在城大選讀房屋政策時,吳家鎚博士在第一課便斬釘截鐵說「土地供應與房屋供應是沒有必然關係」。誠然,從香港有了土地供應、到真正有房屋可供居住,快則七至八年,慢則二十年。今日初投職場的大學畢業生,看見填海地有樓,恐怕都成中年。真正阻礙香港人儘快行使適足住屋權的,是政府拒絕解決房屋流轉斷層。

孫九招托市,導致居屋停建多年。審計署要求市區公屋及公務員宿舍土地變私用,令土地用途向私樓傾斜。加上其他因應經濟周期推行的「托市」及「辣招」,始料不及後果都是令房屋流轉近乎停滯。即使近年政府復建居屋,推出的單位數量都是杯水車薪,而且居屋只賣不租,如何在樓價只升不跌環境下「儲首期」,對年青家庭仍舊是個大難題。

香港當下真正缺乏的,是公屋與私樓中間的可負擔租住房屋。羅兵咸永道(PwC)發表《「良好增長」— 可負擔房屋的新模式》報告,比照全球多個城市的房屋種類、公私營比例及供應,得出建議:香港理應發展可負擔房屋,並以市價 50-80% 左右定租。

可負擔房屋的好處,是重新協助房屋流轉。一下子由政府、公營機構及非政府組織供應上述房屋,當然不會滿足到龐大的需求。報告亦建議以公私營合作方式,在私人發展商物業中撥出 20-40% 的單位作可負擔房屋之用,而政府則可用單位計,向發展商提供優惠或補貼,讓計劃得以實行。

上述報告的建議,固然鼓勵不同背景人士融入同一個小社區之中,但是,「共享私樓環境」對香港買家而言,亦可能不太受落;而以單位計的補貼,亦可能招致「官商勾結」指控。所以,政府可以考慮 BOT 模式,讓私人發展商在特定土地用途上參與建屋,又或者容許私人發展商以 BOT 模式發展現時手上土地,同時提供補貼或免地價優惠,並在地契及合作契寫明是只租不賣式 BOT,不設差餉地租。地租期完結後,發展商便連地帶樓還回政府。

台灣的公共住宅,不少也是以 BOT 開發。台北市的興隆公共住宅,兩房近一千呎單位,月租都只是台幣 17600 元,剛好是所在的文山區平均租金約六成,而且公共住宅設置居住年限,最多只可住六年,以協助房屋流轉。

若香港參考台北例子,筆者建議可負擔房屋的月租,以香港月薪中位數 1/3 為界限,租住者亦有六至八年居住年限,以協助房屋流轉。換句話說,即使每月約 7000 租金,也可住得有尊嚴,同時可以儲多個錢「上車」。

林鄭月娥自詡「好打得」,但在房屋問題上,到現在恐怕得個「講」字。假若林鄭政府連可負擔房屋都想不到的話,就真的是 Stupid。試問有哪位香港年青人願意為一個笨蛋的政府去耗費自己的青春?林鄭政府再不去解決這個問題,他們就不會再願意付這個機會成本,寧可離開香港發展。香港流失本土人才,最後轉化成社會成本,又是香港的下一代去承擔。

除非,流失本土人才是添馬艦在位者很願意的事。

  • 巫堃泰,香港大學法學(人權法)碩士,「立言香港」共同發起人,曾參與並帶領多場社會運動,熱衷公共政策倡議,期望利用創意帶動社會變革。