Omena《全民剛需不滿足,建屋再快也徒然》

特首林鄭月娥近日充份顯示了加強土地供應的決心。社會有意見認為其實土地不缺,是分配不均,筆者認同這說法,但政府稱「土地不足因此要覓地」也沒有錯,政府所謂的「地」顯然不包括私人發展商所囤積的,否則舉目皆是又何必覓。

 

打破壟斷

從這角度我們可以窺見香港土地的最大問題:壟斷。若說中外熱錢流入導致炒風,誠是事實,但因果關係恐怕弄反了,炒賣的本質是想像出一個長遠需求(很可能失實)作投資預期,但長遠需求必然以目前的實質供求關係做依據,如香港土地不被壟斷,不可能長炒長有,就好像空氣之於人類是無價的,但沒人炒賣,因為供應無限量。反之,即使沒有炒風,壟斷的土地供應加上剛需,也一定榨壓市民最後一分錢。所謂剛性需求,即價格需求彈性很低,人為了有瓦遮頭,不得不節衣縮食甚至苟且續命,被桎梏一生。

因此,空置稅針對的是壟斷供應,不需要針對二手樓或租盤。正如反對者所指,空置率已如此之低,但世界最低水平的空置率不就反映空置機會成本很高(犧牲高租金回報),也意味市民為了租樓不得不奉獻所有;另一方面,則反映房屋供應捏得很緊、很準確,非壟斷不可如此,發展商的地皮隨意的擱著不動。可以說,公私合營和一手樓空置稅是政府的連續技,前者目的是強行增加供應量,但若無一手樓空置稅,合營建屋後發展商依然可捏住貨源。

何況,剛需之外還有非剛需,一家幾套房,一個男人三個竇,浴室三四百尺,是上流生態。私樓價高者得,原本已捏得很死的供應已榨盡剛需,而非剛需進一步擠兌;私樓即使設限購措施,但單位面積無限制,故新的上車盤越來越小,但豪宅成交卻穩定上升。無力買私樓的,又因居屋和市價掛勾,同樣的把較弱小的潛在居屋買家逐出市場。如此一步步擠兌居住面積,貴族壓逼中產,中產把普羅市民驅逐到劏房,無立椎之地。

 

血染的階梯

那麼,是否公私合營、填海釋放土地,就解決到房屋問題?且說居屋和綠置居與市價脫勾,整體公私營房屋比例(姑且不區分用地和單位)升至七比三。新政可把大部份剛需從市場剝離。僅就此而言,當剛需減少,私樓市場即使減少用地供應,未來私樓用地減一成,剛需也減一成而已,這種替代關係是明顯的,撇除加息等金融因素,樓價也不會波動太大。不過,就算市場大幅減至房屋量的三成,但擠兌效應可能更明顯,餘下三成大量被富豪所搶佔,新的中產階層比以前更吃力,雖然他們應是 Upper Middle Class,尚有餘力負擔。

筆者更擔心的是,長遠而言,三成的剛需和繼續壟斷的供應也足以支撐炒賣,如果說往日全民都有機會炒樓致富,即所謂「住屋階梯」,新政則等於截流,把機會留給這三成人,而過高的「入場費」也會成為更堅硬的階級天花板。這會造成前所未有的階級對立。故有意見認為,應該遏抑樓價讓全民爬上「階梯」而非把住宅剝離市場。

更逼在眉睫的危機是,單單把居屋和市價脫勾而不增加供應,雖然較弱小的申請者有了上車機會(而不用再租屋),但比他們富裕的、原先買不起私樓但可以買居屋的一群,又不合公屋資格,就將進入二手租務市場,以其較高的購買力,擠兌比以前更多的空間。由於加息使樓價下調,住宅供應問題未必能在價格上反映,但可能劏房住戶面積會更加小。

因此,特首單有決心是不夠的,單有土地是沒意義的,房屋政策必須全面反省。如果住屋繼續是商品,就端視政府房策到底是「加快建屋」還是「超量建屋」,若只是前者,剛好滿足人口預期的話,商品壟斷的情況就依然會存在,「住屋階梯」每一級都是血。若不擬「超量建屋」,就只好非商品化。

我們賊一樣的在網上偷看完世界盃,加上港鐵事故,都隱約看到壟斷的惡果。若政府銳意走新加坡之路,長遠就應把全民從彼此剝削的零和中解放,你致富基於我捱貴租,因此公營房屋應該大幅加到九成以上,至於是公屋抑或綠置居則無關宏旨(只要不大幅削減出租公屋),正如新加坡的組屋供應基本上能滿足全民剛需,私樓市場單純為非剛需服務。除了綠置居,還可重啟租置公屋政策,現時還有一些貨尾,何不也和市價脫勾,試試水溫,原價出售甚至用歷年屋租抵價,讓基層也擁有不是用來炒的安樂窩?

  • Omena,少年中國評論。