政策.正察《填海造地是遠水,但也能救近火》

填海造地能提供大幅平整可發展土地,這點無庸置疑。但坊間有不少人士指填海所需時間長,難以解決迫在眉睫的土地不足問題,所謂「遠水不能救近火」。對此,首先筆者認為土地問題向來都不只是短期問題,而是牽涉長遠各項社會經濟房屋用地的短缺,長遠的問題當然是需要長遠的方法去解決。但這不是本文的重點,筆者希望指出填海某程度上也能解決短中期的土地房屋問題。

 

填海造地是籌碼

增加土地供應的短中期方案中,如何善用發展商手上高達一千多公頃的農地是重要考慮之一。不論是採用公私營合作還是收回土地的方法,我們都需要代入發展商的角色,研究令他們合作的誘因。試想想,若政府手上缺乏土地儲備又沒有任何未來大型發展計劃,發展商手上的農地便成為未來土地供應的主要來源,發展商與政府談判時會擁有很大的議價能力。另一方面,政府談判時就處於一個非常劣勢的狀態。發展商甚至不急於與政府合作,因為缺乏土地供應,其手上的農地在未來的價值只會變得更高。

相反,若政府落實大型填海計劃,面對未來龐大的土地供應,發展商手上的農地再不是增加土地供應的唯一方法,其議價能力也會相應減少。為了防止填海造地的土地供應到位時其手上農地變得不值錢,發展商有誘因盡快釋出手上農地。短中期的土地供應因而受惠。

大型土地項目的發展時間較長可以理解,但根據政府資料填海造地由規劃至房屋單位落成只需十一年。十一年時間看似很長,但其實不會比坊間一些所謂短期的土地供應方案來得長。以洪水橋新發展區為例,該區利用棕地作為主要土地供應來源,由九十年代尾規劃到二零三七年全面落成需要差不多四十年時間,是填海造地所需時間的四倍。事實上,若填海工程的一些前期規劃工作可以同步進行,所需時間甚至更短。

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填海造地改變市場預期

多年來,政府欠缺造地決心,市場已普遍形成短中長期土地供應不足的預期。成交價會反映市場對於未來土地及房屋供應的預期,因此土地供應不足的預期會帶來土地及房屋市場持續升溫的後果。相反,政府若能透過落實填海造地的方案顯示其增加土地供應的決心,以此改變市場對於未來土地供應的預期,對於穩定土地以及房屋價格的效果將會是立竿見影。

面對現時龐大的土地短缺問題,我們需要短中長期增加土地供應的方案。普遍市民視填海為長遠的解決方案,事實上,對於解決短中期土地短缺問題,填海造地也是有它的效用。

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  • 撰文:
    團結香港基金高級研究員葉文祺
    團結香港基金助理研究員唐嘉逸
  • 原載:《經濟通》專欄
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