林超英《控制炒賣,才是正道》

過去數年香港的樓價狂飇,遠超市民負擔能力,年青人被逼加入輪候公屋上樓大軍,造成輪候年期延長,以致不少貧困戶被逼住在條件惡劣的劏房,中產階級則愈住愈擠。歸根究柢,都源於樓價上升。

  • 數據來源:差餉物業估價署
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香港政府應對房屋問題,沿襲過去幾十年的思維架構,偏重看成土地供應短缺的問題。不過世界其他地方有不同的角度,採取了不同的方法,值得我們參考。

八月中,新西蘭政府宣布禁止外國人買樓(註一),有關部長說:「措施對樓價的影響有多大,很難說,不過一定有,我們今天採取的行動,重建新西蘭人『居者有其屋』的偉大夢想」。這是新西蘭政府對過去十年樓價升高 60% 的回應。

新西蘭的土地多得很,但是樓價依然飇升,顯然無限的土地供應也不能拉低樓價,因此政府認定,控制樓價必須從限制與民生無關的外來炒賣着手。

六月,內地的住房和城鄉建設部(住建部)聯同七個部委,整頓房地產市場,打擊炒樓活動,更指名巡查三十個城市(註二)。為了落實「房子是用來住的、不是用來炒的」的國家定位,住建部要求各地因城施策,「建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度,堅持分類調控」(註三)。各地陸續出台的調控措施,較早時是「五限」,限購、限貸、限價、限售、限商,稍後又增加了「新四限」,限離婚購房、限新落戶人員購房、限公司購買住房、限未成年購買(註四)。總之,為了解決人民的住屋問題,政府用盡辦法。

內地的土地面積比新西蘭更多,樓房建得多到沒人住,出現聞名中外的鬼城,但是樓價依然飇升,因此開闢土地和增加樓房供應不能令樓價下降的道理,在中國內地更是明顯。

參考新西蘭和內地近幾個月在保障國民住屋方面的舉措,可以看到一條道理:單一講增加土地供應,肯定是過度簡化住屋問題。樓價飇升是全球各大城市的共同問題,香港樓價飇升不是特例,新西蘭和內地政府採取的措施、處理的問題包括:熱錢橫流、囤貨惜售、哄抬炒作等。各地政府做的是針對情況,多管齊下,因地制宜,產生調控作用。

兩地政府的舉措給我們提示,回應人民住屋要求的政府定位,起着決定性的指導作用,以政策和行動貫徹這個定位,則發揮實質作用。香港政府需要深思和回應時代新思維:「樓是用來住的,不是用來炒的」,不應再視之為投資、投機、增值的「工具」,也不可讓信息不對稱和失效的所謂「自由市場」令樓價遠超人民負擔能力。可以做的事很多,「五限」和「新四限」是借鏡的好起點。

鼓勵香港政府跳出傳統的「土地決定一切」思維框框,多花氣力在宏觀定位、相應政策和執行措施方面,一步一步把樓房市場轉移回到市民可負擔的正軌。

新西蘭和內地的政府做得到,香港也可以。

註一:New Zealand bans foreigners from buying homes, Financial Times, 15 August 2018.

註二:住房城鄉建設部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動,住房和城鄉建設部,2018 年 6 月 28 日。

註三:住建部約談海口、三亞、煙台、宜昌、揚州五市政府,人民網,2018 年 8 月 17 日。

註四:逾 40 城樓控加碼,創兩年新高,文匯報,2018 年 7 月 29 日。