宇澄《樓價走勢除睇供求,還基於……?》

買樓作資產增值是香港人的傳統智慧。本港私樓售價指數連升二十七個月,並連續二十個月創新高,單計上半年已累積升超過一成,不過,不少人仍認為有買貴無買錯,甚至「父幹式」借錢予子女買樓。理念只有一個,就是香港長遠樓價只升不跌。

本港樓市經歷幾大調整,最後都升回水面。八十年代初,美國為壓抑通漲大幅加息,導致全球息率暴升。由於經濟面向好,國際需要香港這個轉口港及廉價工廠,使本港樓價在利率上升的情況下繼續急升,期間有 1989 年六四事件、1990 年海灣戰爭,樓價都未受挑戰,更加出現「排隊黨、白手套黨」等輪樓花籌號打架的現象。樓價升至 1997 年見頂後,隨着亞洲金融風暴下跌達七成,一跌跌六年,至 2003 年 SARS 更令香港出現十萬個負資產家庭。

大家以為香港樓價自此玩完?2003 年尾開始,樓市再重新起步。在港府停建公屋居屋、中央救港政策下,自由行、央企來港上市等措施出台,香港經濟好似食了壯陽藥般一直向上。同時,內地經濟起飛十數年累積的成果開始湧現,中產階層來港買樓,加上匯率優勢,刺激香港樓市,就算經歷了 2008 年金融海嘯都「無有怕」,跌完又升,即便是特區政府 2012 至 2013 年期間便推出了多項嚴厲的樓市調控措施,包括 15% 的買家印花稅和 20% 的超額印花稅等,但樓價始終沒有被壓制下來,反而成了一個社會大問題。

幾十年來,香港人用了幾代人的時間學懂了買樓致富。不少人以為香港樓貴只在於地少人多,供應少,但事實上,在香港買磚頭保值最根本的理念其實在於香港的經濟發展實力,包括香港的定位及承載力。為何如此多的外地人願意來港買樓?因為香港是國際金融及貿易中心。

大家可以想像,若果香港未來幾十年經濟發展勢頭不向好,樓價還會向上?從來無人寫包單,本地經濟發展一定如八十年代光輝,而且本港正受到不少挑戰:內地創科發展超前;香港本身的法治及廉潔是否在一國兩制下長期受保障;人口老化進入倒模日本的階段;港人新生代的生活態度變化;全球化下香港是否仍扮演重要轉口港角色;科技進步後國際是否還需要一個實體金融中心… 等等。

不要以為地少人多就是樓價只升不跌的原因,所謂「需求」大多只是虛幻,香港新生代應該認識到,當整體社會欠缺上進動力,故步自封,一旦經濟實力減弱,再少的土地也沒有需求,港樓就無人問津。

  • 宇澄, 擁有十多年媒體經驗, 曾經在本地報章和電視台工作, 現為自由撰稿人和大專兼職老師。