丁煌《推納米公屋,滿足基本住屋需要又免過度依賴》

6 月 29 日,特首林鄭月娥公佈多項新房屋政策,包括︰改私樓地皮建資助房屋、居屋定價與市價脫勾、開徵一手住宅單位空置稅,嬴得不少好評。然而,其本人亦承認,前述政策只能治標,而解決香港房屋問題之根本是土地供應。近日,由她倡導的土地大辨論正就土地供應問題展開第二輪公眾諮詢,以期收集社會大多數的意見。

有數據顯示,1995 至 2005 年十年間香港已發展土地增加了 6,000 公頃,而 2005 年至 2015 年十年來卻只有 400 公頃。換言之,香港現時面對的房屋困境源於暫停新土地開發。

有批評指出 2007 至 2012 年,時任發展局局長林鄭並没有就土地供應這一核心問題有所作為。批評者不知,没有當年的「適度有為」,哪會有今天「大作為」機會?無論怎麼說,今天香港房屋問題並非林鄭一人責任,而是由二十年特區政府施政失誤與外在環境共同作用產物。

回視香港高樓價發展史,我們不難看到特區政府的「頭痛醫頭.腳痛醫腳」。八十年代中期,聯繫匯率下港幣隨美元貶值,銀行放鬆按揭貸款條件,十多年過去了,香港房價持續上漲。1997 年,時任特首董建華提出「八萬五」,可以說是香港迄今最宏偉而長遠的房屋政策,然時不與他,趕上了亞州金融風暴,房價快速下滑。2003 年禽流感肆虐,房價最低迷時,一度產生 10.6 萬負資產房屋。當時,高地價成了營救香港經濟的鎖匙。2002 年「孫九招」叫停居屋,推「勾地」拍賣土地,給予地產商購地主動權的同時保證地價。2009 年美國政府推出量化寬鬆政策致大量熱錢湧入香港,伴隨美國的極低利率,再加上內地投資客大量入港掃樓,2010 年樓價高漲。2011 年時任特首曾蔭權復建居屋。2013 年時任特首梁振英取消勾地制度。

房屋是剛性需求,而長期的房屋供應短缺使房價攀升,辣招亦難以平抑。大家都知道,起風下雨,非我們能左右,但我們卻能按緊頭上的帽防止帽子被風吹起,被雨淋濕。

今天的房價脫離了港人正常的負擔能力,引發港人(特別是青年人)強烈的不滿。在公眾諮詢會上,一位居於劏房十八年的十八歲大學生鄧小姐一句話「我沒有想過我一到十八歲就要去申請公屋!」,可見年青人內心的無奈。無奈的一句使我想起,二十年前,曾有一位數理能力很強的十二歲男生告訴我,其母親對他的理想人生規劃就是將來申請公屋,安居樂業。當時居住了許多年劏房的我剛新居屋入伙不久,一間百多萬居屋也需數年努力工作與省吃儉用才有能力支付。令我惊奇的是,天資不俗者居然亦以「申請公屋輕鬆過活」為人生目標。如今,那位男生也已大學畢業數年。想來,今天的他就算有心努力奮鬥,也會產生與鄧小姐一樣的無奈。

政府政策引領社會價值。也許,香港公屋建造實在太舒適,以至不少普通市民不經思索便將個人的需求 100% 地附托在政府的身上,甚至公屋富戶問題遲遲得不到解決。眾所週知,政府並無能力自創利潤,是依靠納稅人的稅金才能得以運作。換言之,將其個人需求寄托政府身上,無異於依托在納稅港人身上。

不過,2016 年中期人口統計報告首次披露本港人均居所面積為 161 呎。(當然,無論是與深圳、新加坡、還是東京比較,都少),而公屋戶人均居所面積為 124 呎,較房委會訂出的公屋編配標準(即每人不少於 75 平方呎)為大。此外,8% 住戶居於面積小於 215 呎的單位,約有三百三十六個四至五人家庭居於面積小於 75 呎的單位。可憐!

面對土地供應不足,政府可考慮推出實用面積少於 200 平方呎的「納米公屋」。同時,建築臨時房屋,重建舊公屋。看到這裏,相信不少人包括你會高聲疾呼人權與尊嚴吧。不錯,政府絕對有責任讓港人安居,並為港人提高生活質素創造條件。不過,政府一方面不應把想用自已雙手創建未來的一群和那些真正需要幫助的弱小一族一起背在身上,另一方面,以政策(例如︰納米公屋)告知眾人,想提高個人生活質素是需要個人努力的。當然,前提是政府為眾人創造提高生活質素的途徑。

土地供應來源探討還涉及許多不同專業領域的知識與規劃,例如︰大規模填海、如粉嶺高球場一類私人遊樂場地、具生態、景觀及歷史文化資源的土地、甚至是移山就坡建築等等。其中,港人環保意識相當高,哪怕是維港岸邊裝上一面反光玻璃,就或被投訴,或被控光污染。結果,多年來保護維多利亞港的案件又多以「阻止填海」而結案。想來,人說林鄭的「填海」傾向亦難成行。

因此,本人大膽地聯想,港府可在謹慎地慮及環保訴求之後,在鄰近香港的海域經「人大同意」與廣東省簽訂租地協議。如是,或將徹底解決香港住房問題,讓港人過上有尊嚴的生活。至於其他專業領域的思考留待政府與不同專業具體規劃。「頭痛醫頭.腳痛醫腳」並非長遠之策。

  • 丁煌,執業大律師、經民聯成員、亞太聯盟總商會總法律顧問、香港法學交流基金會副主席、城市智庫成員、西九新動力專家顧問(法律)、獨立非執行董事協會新經濟專責小組成員。