曾淵滄《一手穩就業,一手壓樓價》

七月三十一日,中共中央政治局開會,定下「六穩」的政策迎接中美貿易戰。也就是說,中共中央認為中美貿易戰會嚴重傷害中國經濟。但是當日政治局會議,依然強調要打擊樓價。

過去許多年,每逢成功打擊樓價,樓價下跌的時期,中國經濟也會步入衰退;不得已,只好再放鬆樓價的壓制,之後樓價再炒上,經濟又復甦了。這就是所謂的「一收就死,一死就放,一放就亂」的循環。

這一回,中共中央要應付特朗普的貿易戰,「六穩」之中以「穩就業」為首要任務,說明中央政治局認為,隨著貿易戰開打、升級,許多工廠會關門,工人會失業,經濟增長下調、甚至衰退。如果經濟增長差,樓價應該自動下跌,為什麼依然要打壓樓價?

房地產投資有一項重要的特點,那就是借貸,而且借貸的比例很高。一九九零年我第一次在香港買樓,借貸比率達 90%。許多人買樓之所以賺大錢,就是因為買樓可以借很多錢,這就是所謂的槓桿投資。如果借貸比率是 90%,樓價上升 10%,對僅拿出 10% 樓價的投資者而言,資本回報率達 100%。

二零一五年「大時代」期間,內地炒股的借貸比率也達到 90%,結果全民瘋狂炒股,最後也是中央政府出手,下令禁止如此高的槓桿比例,炒風才壓下來,之後就一發不可收拾,變成了「熔斷」事件。

是的,當經濟真的衰退,樓價自然而然會下跌,結果是那些大量借貸買樓的人會面對絕境,情況與二零零三年香港人買樓變成負資產,許多人燒碳,是同一個道理。

要等到經濟衰退、樓價自然下跌時,社會就會出現動亂,失業加上負資產。因此,現在得先刺破房地產泡沫,避免將來泡沫吹得更大時才爆破,殺傷力更大。

工廠因貿易戰而倒閉的事,不會很快就發生,因此,中央政府有時間通過推動基建來聘用失業的工人。也許,那時候中央政府會再度放鬆槓桿,推動樓價,樓價一漲,消費就增加,也就可以協助解決失業問題。

  • 曾淵滄,曼徹斯特大學管理科學博士,曾任教香港城市大學,中原城市指數創始人之一,著作計五十多本。