何民傑《千萬居屋之謎》

上星期不少報章都以頭版報道位於大角咀富榮花園的居屋達成了首宗過千萬元的成交。千萬居屋除了讓仍然未上車一族產生集體焦慮,還更加讓我們反省:政府的政策是否造成千萬居屋的元兇?

我們可以從居屋政策、樓市政策和土地政策三個層次去分析千萬居屋產生的政策推動力。筆者絕對相信沒有問責官員希望現在的政策造成千萬居屋,但面對複雜多變的市場運作,別說樓市價格,就算是菜市場的菜心價格其實都難以由政府管控,近年港府不斷推出關於樓市的政策措施往往好心做壞事。

白居二是梁振英政府首度推出針對居屋市場的政策,當年筆者已清晰指出這措施只會讓居屋的需求增加,但沒有顧及供應問題,最終只會令價格不斷提升。這措施鼓勵合資格人士以優惠價購買二手居屋,但沒有提供誘因讓現有居屋業主出售物業,或者以樓換樓方式改善生活環境,求過於供,就出現了今天的千萬居屋。最新一期白居二的申請又創新高,可預見有關情況只會繼續發生。

針對樓市的辣招,就更加冰封物業交易,在過去的週末,十大屋苑也只得個位數的成交,與樓市高峰期的交易數量不可同日而語,但交易減少了不等如價格會下降。樓市辣招只是樓換樓成本大大增加,小業主難以再如以往一般透過物業累積資產向上流動,而細單位上車盤的放盤減少也讓真正用家更難置業,部份原希望購買私樓的人最終也只能夠轉而購買二手居屋,從而讓居屋的價格越來越貼近私樓市場。

最近推出的空置稅等措施也沒法扭轉現有樓市狀況,發展商上星期就紛紛推售貨尾單位而不再作新盤開售,空置稅真的落實的話,本年的樓花銷售數目將會大大減少,因為發展商要盡快出售手中本來難以銷售的單位,最終今年的住宅供應不加反減。

更加宏觀和根本的土地供應問題上,零零星星的社會房屋和市建局計劃無疑是盡了最大努力替基層市民提供些許單位,但能夠立竿見影、讓社會大眾都清晰看見政府未來供應住宅的能力和決心的措施,卻仍然不見蹤影。不論是葵涌貨櫃碼頭上蓋興建天空之城,還是大幅度填海造地,又或者將低生態價值的綠化地帶轉作新市鎮,都需要政府立下決心讓市民大眾知道未來確是有充足的住宅供應,這才能扭轉集體住屋焦慮所引發的樓宇價格飆升問題。

  • 何民傑,107 動力召集人。