寒柏《經濟泡沫是否即將爆破?之三》

 

前文:


除了美國「收水」、加息周期、中美貿易戰之外,中國與香港樓市的基本面,亦發生了重大的變化。 

中國「樓本位」時代終結?

中國自去年起,已開始從國內銀行的層面規管,給予每間境內銀行一個年度的房地產相關貸款額度,並把從前「出表」的債務都重新歸入銀行體系,限制了境內銀行的房地產貸款增長規模,亦即限制了地產商的發展速度。只有大型發展商可在境外發行美元債券來支撐發展項目,但資金成本也越來越高,加上美元轉強,錯幣種風險亦大增。

除了限制資本外,中國政府早有一系列的行政措施來壓止樓價升勢。除了大幅加稅、增空置稅、限購及限售之外,近年甚至限制一手樓的售價,禁發展商牟取暴利。部份地區更出現一手樓跟二手樓「倒掛」的現象。中國政府幾乎能夠想得出來的行政措施也用上了。

此外,北上廣深四大城市更有長遠的房屋供應規劃,大量增加供應,且確立「保障房」與「商品房」的六四分、租賃樓等等政策。其中,深圳市打算在未來十八年內推出一百七十萬個新單位,上海及北京的計劃供應的單位,亦達一百五十萬套以上;未來國內樓宇供應量,正大幅增加。

整體來說,一線城市向外擴充,二線城市的供應量亦保持增長。各區的交通更以高鐵、地鐵及高速公路等公共運輸交通接駁,使無法負擔一線城市的居民,可考慮遷到鄰近的二、三線城市。

還有,本年度起,地方政府的國稅及地稅機關合併,明顯有意把地方政府的利益與地產商切割開來。官員的政績不只看經濟增長數據,改為通盤考慮。

以上種種,都可見中國政府在整頓樓市的決心。只有把社會資源從少數地產商手上擠出來,再還富於民,才有機會刷新社會及科技上的創新。 

調控樓市,香港也不能例外

在香港的層面,現屆林鄭政府本來以「土地大辯論」拖延了一年,一直在土地發展方面交白卷。期間,林鄭只馬虎的推出了所謂的「樓市六招」,對「填海」及「增加土地供應」隻字不提,還跑去北京,以一個所謂的「謠言」暗示自己已被香港地產商埋怨云云。

北京政府對「謠言」一笑置之,然後林鄭即公開表明會在十月份談「填海」。明顯,中央政府不賣本港地產商的賬,銳意調控香港樓市。

雖然在香港地產商的勢力、政客及公務員體系的重重阻撓下,香港的土地發展施政絕不容易,稍後由政策討論到落實,肯定還會阻力重重。可是,大方向已明顯改變。簡單來說,「填海」敲響了香港「樓本位」的喪鐘。

待續。

  • 寒柏,從事金融業,自由撰稿,醉心武俠小說創作;近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》和《天人》等小說。