渾水《應從置業階梯角度看待娥六招》

千呼萬喚始出來的空置稅只是針對一手樓,重點係財政司長陳茂波也明言二手樓空置稅冇效,皆因空置率太低了,睇黎短期內推行機會不大。

用返社運人士腔調去講:地產商已經取得階段性勝利,大家俾啲掌聲自己,奏樂「今天我」。受影響的單位只有九千多個,對堅如磐石的既得利益可以話絲毫不動。地產商最高興,難怪涉及最大利益的某地產商也沒有 Budget 做 Lobbying,因為驚都未驚過。

發展商的新盤不一定全部都是單價發售,有一些偏近豪宅的特色盤,會以招標方式出售。可以預期一手樓空置稅執行之後,這類以招標方式出售的特色盤比例會下降,因為招標賣樓由睇啱到交收,通常比較花時間,未來一些標準化規格單一的樓盤比例會上升。

真正的戲肉,永遠是土地大辯論,如何增加土地供應。上星期公布的「娥六招」充其量只是花拳繡腿。如果土地供應恆常不變,私營市場的樓價可以繼續上升,因為更大比例的土地使用來發展公營房屋,視乎資助房屋和私營樓宇中間的替代效應,否則私營樓宇供應下跌樓價升,係一個中學經濟學的簡單結論。

上一屆政府的房屋政策偏近見招拆招,由特別印花稅、雙倍印花稅、綠置居、然後到統一稅收百分比,可以睇得出沒有太大政策一致性;相反,「娥六招」比起上屆政府的房屋政策多一點官僚邏輯,似一點 Automatic stabiliser。

我見很多人都執著於土地供應或樓價高低去評論「娥六招」,其實,行政長官林鄭月娥不是從這個角度去推出這六招,她是在貫徹自己競選強調的房屋理念,即是重建整個置業階梯,亦即係,主張先上車買細樓、然後細樓換大樓、大樓搬豪宅的循序漸進階梯。所以,她主張資助房屋和私人市場脫鈎,就是為了先讓更多的人上車;同時,她減低私樓市場供應,讓私樓繼續升,就是為了讓這條階梯可以繼續行落去。當然新措施會有贏家和輸家,以前抽白居二抽居屋的人,心中算盤都是以蔗渣的價錢換來燒鵝的味道,以低入場費享受私人市場樓價的升幅,現在此路不那麼通。「娥六招」係一個相對上屆政府更有方針有規劃的房屋政策措施。

問題係依家環球經濟進入加息周期,林鄭月娥的房屋政策能否貫穿整個加息周期,這有待觀察,因為冇一任特首的任期長過加息周期,而且新上任的特首往往把上一任特首的房屋政策大肆改動和推翻。林鄭的執行意志會否後繼有人,這就是政治問題了。

  • 原載:《Am 730》