曾淵滄《何以地產股股價逆市上升》

六月二十九日股市收市後,特首林鄭月娥宣布六項房屋新政策,包括曾引起爭論的「一手樓空置稅」。七月二日,香港股市補假休息。七月三日,恆生指數大跌 409 點,但是恆生指數內的多隻本地地產股的股價卻逆市上升,包括被指手上持有最多空置單位的新鴻基地產,其他大地產股如太古、新世界發展、恆基、長實,股價也全部上升。

這說明投資者認為特區政府的新六招對地產發展商的打擊比原先想像的輕。當「一手樓空置稅」提出來討論時,地產商自然反對,這是正常的反應;除此之外也有不少其他人反對,有人則認為林鄭月娥最終不敢推出「一手樓空置稅」,以免得罪地產商,人人都知道地產商手上持有不少「選特首」的選票。最終,「一手樓空置稅」推出,以額外差餉的形式徵收,為差餉估值的 200%,大約等於樓價的 5%,不算低也不算太高。

過去幾年,樓價升幅遠超過 5%,換言之,地產發展商當年如果一早就賣樓,少賺的樓價遠超過 5%。這也就是說,地產商如果認為樓價升幅會超過 5%,未來依然會把樓收起不賣。

目前,地產商手上持有未賣而已入伙的樓盤約九千個,這九千個樓盤中,除了那些入伙未足六個月的可以趁未滿六個月之前賣掉,免交空置稅,餘者全部要交空置稅;徵了空置稅後,下一次再徵收就是一年之後的事。換言之,地產商也不急於近期推出這些空置單位,地產商還有一年時間推盤。

除了「一手樓空置稅」外,其餘五招並沒有使樓房供應在短時間內上升,因此也就不影響樓價。

  • 曾淵滄,曼徹斯特大學管理科學博士,曾任教香港城市大學,中原城市指數創始人之一,著作計五十多本。