宇澄《港府想學新加坡房策,細單位業主要注意!》

行政長官林鄭月娥公布一系列房屋政策新措施,包括:資助出售房屋與市價脫勾、改撥土地作公營房屋用途、過渡性房屋計劃、一手樓空置稅等。此乃政府近二十年來影響最深的房屋政策改革,效力甚至比得上董建華的「八萬五」。

一籃子政策目標只得一個,學新加坡模式!將自住與投資市場分開。理論而言,政府長遠若大幅增加資助房屋供應量,必定會吸走部份私人市場的需求,而這類「上車客」便是細價單位的買家。

特首新房策中,最受注目的必定是資助房屋大劈價!港人首置上車盤賣價料為市價的七二折,居屋約賣五二折,綠置居則約是四二折。資助出售房屋與市價脫勾,市民普遍贊成,但政府於去年底公佈的《長遠房屋策略》推算在 2018/19 至 2027/28 年度的十年間,房屋供應目標為 46 萬間,當中 28 萬間即約六成為公營房屋,不幸的是,公營房屋的供應量只達到《長策》建議的 71%,仍缺約三分之一。林太在七一當日更「大隻講」想將公私營房屋比例改成七比三!?事實擺在眼前,資助房屋數量本就不足,若忽然吸引大批准買家一齊「大抽獎」,中簽率必定大降。政策最終是否真的協助到市民上車?不得不承認,在土地短缺情況下,資助房屋不能大增,也就無法把公私營市場分開。

但十年後的房屋格局呢?「林六招」就有深度影響:

  • 一、市民對資助房屋需求量將會大增。
  • 二、建私樓的土地減少,拉動私樓樓價上升。
  • 三、私人市場對「上車盤」的需求減少。
  • 四、資助房屋在補地價機制不變的情況下,市民未來補價轉售難度大增,好有可能將會成為市民「終身物業」。
  • 五、二手居屋供應勢將大減。
  • 六、政府興建資助房屋的土地需求將會大幅上升。

既然樓市朝新加坡方向走,我們來看看新加坡「組屋」的情況。現有超過 80% 的民眾住在其中,經合法婚姻組成的家庭,如至少有一名新加坡公民,就有權利購買一套由政府補貼的新「組屋」,而二名永久居民組成的家庭只能在公開市場上購買二手「組屋」,且不能同時擁有私樓。「組屋」均價 494 新幣(約 2832 港幣)一呎,買家的付款資金來源除了工資、存款,還有公積金、政府補貼以及政府低息貸款。新加坡政府規定,每個家庭只能擁有一套「組屋」,一旦持有就五年內不得轉售,杜絕投機炒買。

學新加坡可行嗎?兩地經濟發展模式不同,新加坡一開始便有「組屋」,大部份市民非靠地產投資置富,而社會外來人口不算多。反觀香港,無論是政府的財政收入或市民致富方式都與私樓市場息息相關,還有源源不絕的新移民來港製造需求。

新房策下,港府需要更改多項政策,並向公眾進一步交代:

  • 一、當資助房屋需求量增加,而流轉量減少,政府是否要重估土地需求?而又何處覓地以滿足無休止的需求?如果不能大幅增加資助房屋土地,是否給予港人「假希望」?
  • 二、對政府財政收入的影響有幾大?
  • 三、會否檢討人口政策,以減少連年不絕的需求?否則即使填海、開發郊野公園土地等政策一併做齊,都追不上需求增長。
  • 四、港府會放寬政策讓港人用強積金付首期及供款嗎?

宇澄, 擁有十多年媒體經驗, 曾經在本地報章和電視台工作, 現為自由撰稿人和大專兼職老師。