宇澄《樓市三招 = 打和!》

特別行政會議通過三項措施壓抑樓價,包括:一手樓空置稅、將部份已規劃為私人樓宇的土地改為資助房屋用地、資助房屋售價與市價脫勾改按市民負擔能力。三招齊發!最後私樓單位供應好可能打和,這樣是否真的可緩和樓價?

一手樓空置稅,發展商表現得好緊張,更揚言要司法覆核。大家見到發展商「騰雞」都認為此招最辣!過去新盤,發展商只賣去部份單位,等樓價再升才慢慢加推,部份更等上幾年才推售。收起部份單位,可造成貨源緊張之勢,當準買家見到屋苑越賣越貴,自不然紛紛爭相入市。的確,空置稅對發展商賣樓花增添壓力,帶來額外成本,有機會迫他們加快推盤,增加供應。

不過增加的供應好有兩個可能:一個可能是集中在超級豪宅,因為超級豪宅多以現樓形式發售,而由於豪宅差餉高,空置稅稅額亦自然高,在新稅制下,貨走得快好世界;第二個可能,就是樓盤多年的貨尾,過去景觀較差、位置吊腳的單位可放多幾年善價待沽,而現時為免增加成本可能就要急急出貨。

故此,所謂增加的供應未必符合市場需要,而且發展商積極散貨亦不代表價格可以調低,因為地價及政府收取的補地價都未見下跌,樓市亦未有大跌之象,發展商可考慮將空置稅成本轉嫁予消費者。

空置稅能否增加供應存疑,將已規劃為私人樓宇的土地改劃興建資助房屋,更是自相矛盾的政策!

上一招「迫」發展商賣樓,另一方面,政府卻從賣地表上抽走原是興建私樓的地皮,改為興建資助出售房屋,計劃取出的更是市區靚地,包括啟德及安達臣道地皮。預示未來市區私樓供應減少,最直接的後果就是迅速推升樓價。

兩招齊發,最後私樓供應最有可能打和!

在供應以外,政府計劃從定價方面著手,硬崩崩㩒低樓價,把資助房屋定價改以申請群體的負擔能力作標準,根據市民入息中位數計算樓價。

這無疑想學新加坡把組屋與私人市場分開,住還住,私樓有私樓炒,但目前公營房屋興建進度大落後,長策會原計劃每年有兩萬單位供應,但現時一年只有萬多個,若居屋及綠置居以市價五折賣樓,只會令更多人參與居屋「大抽獎」,而在供應不增加的情況下,市民中簽率只會更低,更加深民怨。

新計劃若不改變補地價安排,亦不加入地區差異因素,將會延伸更多新問題,如市民只等市區居屋,新界無人問津。市民入住後,是否有能力補足差價賣樓,若否,最後會否減少二手居屋供應?

一來一回,林鄭三招對私樓市場供應的影響,可能近乎零!

  • 宇澄, 擁有十多年媒體經驗, 曾經在本地報章和電視台工作, 現為自由撰稿人和大專兼職老師。