江啟安《投資優質盤,輕鬆上落車》

本港樓價高企, 中原城市領先指數(CCL)的七大指數於今年初齊創歷史新高, 現時「四球」以下的上車盤買少見少, 連「上車天堂」嘉湖山莊的呎價亦破萬。 每天的癲價成交消息已經令人麻木, 抱怨樓價高的聲音不絕於耳, 然而市場情緒仍保持樂觀, 三月中日出康城 MALIBU 超額認購近十五倍, 一推即全數沽清為市場加溫。

除了政府的賣地政策, 不少人將高樓價歸咎於內地人來港買樓。 事實上內地人交易只佔總交易量的 1.4% 至 1.5%, 本地一二手交投氣氛反而非常暢旺。 樓價與市民購買力脫節, 不少人忽略了, 背後在推動樓市上升的, 還有一班曾經「落車」的前業主。

花旗去年的置業調查發現, 過去十年香港有六十一萬人曾出售自住物業, 當中仍有三十六萬人是「落錯車」, 出售手中跑輸樓市的物業, 希望樓價回調時再以低價置業, 結果樓價不跌反升。

對持有優質而具良好升值潛力的樓盤業主而言, 由於樓盤有穩定市場需求, 價錢節節上升仍具承托力, 即使放售亦不怕「落錯車」。 例如交通方便, 環境優美的將軍澳海天晉, 三月中錄得首宗二手成交, 該單位實用面積 669 方呎, 三房連主人套房間隔, 開放式廚房, 以 1200 萬元售出, 賣方二零一六年四月時只以 846.75 萬元一手買入, 扣除 10% SSD 後賬面獲利約 233 萬元, 短短兩年升值達 42%, 即扣辣稅後仍賺逾三成。 業主獲得利潤後, 既可買一些樓齡較長但面積更大的單位重新上車, 又可以再買兩個較細單位, 一個出租一個自住「進可攻退可守」。

但已「落車」的人士有的是本錢, 他們手頭上沒有物業, 可避過所有辣招稅, 而且賣樓後有一筆可觀現金, 毋需擔心按揭負擔。 最終調查數據亦印證了這個說法, 二十五萬人賣樓後即再置業, 當中不少人也是用之前賣樓所得的本金再上車, 助長這數年來樓市的升勢。

至於賣樓後未再擁有物業的二十萬名「苦主」, 他們賣樓所獲的利潤跑輸整體樓市太多, 要不是繼續看淡樓市, 就是不甘心捱貴租, 打算重新入市。 從現時樓價升勢看來, 預料這班前業主屬後者居多, 加上「遲買貴幾球」、 「愈遲買愈貴」的氣氛推動下, 市場要消化逾二十萬人的購買力, 相信需要一段長時間, 這還未計及市場上實力上車客及投資者。

另一方面, 市場估計加息對本港樓市影響溫和, 預料港人會繼續搶樓, 更多資金將流入樓市。 現時新盤熱賣, 二手市況明顯轉旺, 可見市場剛性需求強勁, 這個趨勢會持續釋放「苦主」及投資者的購買力, 帶動樓市上升。 有意置業者, 若財力許可也應留意區內樓盤, 盡快上車。 例如新地將於近日獲批預售樓花同意書的屯門新盤御半山, 就是能跑嬴樓市的潛力盤。

御半山有五百二十二伙, 提供一至二房單位, 當中二房或以下單位佔約九成, 發展商稱定價會按市況而定, 相信入場費會相對「親民」。 屯門樓市近年亦升幅不少, 被稱為屯門上車盤的利寶大廈, 按中原地產提供資料, 該廈二零一六年平均實用呎價 9316 元, 惟去年底已升穿 10000 元大關, 去年十二月實用呎價已達 13223 元, 大升 42%。 以屯門樓市近年的走勢, 相信御半山落成後亦可有不俗升幅。 

  • 江啟安, 晉達地產創辦人, 典型八十後香港仔。 住過寮屋, 木屋, 臨屋, 到公屋, 居屋及私樓, 扎根深水埗二十多年。