周顯《單程證對房屋、樓價和經濟的影響》

單程證,並不止是房屋問題,而是人口政策的一部分,換言之,這是宏觀中的微觀,因此,要解答這問題,必須微觀和宏觀一起看。

香港每年有四萬多名單程證來港人士,也有兩萬多人移民他國,扣除出生/死亡人口,每年淨增長是一萬多人。近年每年的新建單位是一萬多個,剛好給新移民的數量填滿了。

如果完全沒有新移民,即是需求減少了,自然大大的舒緩了房屋的需求壓力。這是不證自明的。然而,是否取消單程證,便能解決所有的房屋問題呢?

首先,從人均居住面積計,香港相比鄰近發達城市落後 50% 至 100%,這缺口如以每年 2% 速度也要二十五年至五十年才追得上,這還不算當我們追上時,其他地方也繼續跑了幾十年。

其次,從樓宇新舊計算,我說過,香港每年至少要有三萬個更新單位,才可維持「平均樓齡」不變,現時顯然連邊兒也沾不上。

結論是,沒有單程證,房屋緊張情況便可大大舒緩,但如把問題完全歸咎於單程證,認為只要取消單程證便可把所有房屋問題統統解決,甚至不用覓地,這顯然是鬼話。假設現供應量不變,取消單程證,人口萎縮,也要幾十年才能把居住面積正常化。

取消單程證雖不能解決居住問題,卻可令樓價下跌。雖然,拿單程證來港人士,多半是低下階層,但也有一部分是中產或以上。資產價格波動的原理是只要供求有少許擾動,也可對價格影響很大。日本人口每年只減少 0.2%,已經對樓價造成致命的影響,如果香港取消單程證,人口減少率也是差不多 0.2%,大家想想吧。

從經濟角度看,人口負增長是噩耗,但像近二十多年的日本,也不是悲觀得天塌了下來,至少和大量接納移民的歐洲相比,後者產生了嚴重的融合/社會問題,和日本只是各有各衰而已。至於大部分的單程證都是家庭團聚,人道立場,不得不批。其實,除了完全不用腦袋的笨蛋憤青之外,沒有人要完全禁止單程證,大部分的反對者只是要求香港取得審批權而已。

  • 原載:《Am 730》