文濤《房屋若是投資品,增建再多都不夠》

近期政府就未來土地規劃,展開大規模諮詢。在這次「土地大辯論」中,社會各界對於未來土地資源和運用,有很多意見和建議,例如填海,加快開發棕地,將農地轉住宅,又或者將粉嶺高爾夫球場改為住宅用途。綜觀現時多項意見,似乎大眾忽略土地政策的最重要一環:房屋到底應是生活必需品抑或是投資工具,又或兩者二合為一呢?

要徹底解決近十年來的居住問題,包括樓價和租金過高、人均居住面積越來越細等,單單增加土地供應未必可以滿足不斷增加的需求。仔細了解原因方能對症下藥,適合香港現況的藥是將房屋「去投資化」,還原其居住功用。

太多游資進入房屋市場

自從二零零八年「金融海嘯」後,歐美等國紛紛推出量化寬鬆政策,大量游資在本國沒有出路而紛紛轉到亞太地區尋求投資機會,包括中國內地和香港。同一時期,中國也增加人民幣的發行量去刺激經濟,於是更多更多來自內地的資金也來到香港房地產市場,令地價、樓價、租金大幅推高。

雖然美國聯儲局從去年起開始收縮資產負債表,並且多次加息,但是香港房地產市場仍充滿大量外來資金,令樓市始終過熱,令市民「上車」極為困難。

特區政府近幾年不斷推出為樓市降溫的「辣招」,可是這些「辣招」只在推出初期收到少許功效,時間一長效應就減退,對於協助樓市降溫,幾乎全無作用。

樓市「去投資化」才能長遠解決問題

很多企業以至個人,都視房地產為理想的投資工具,認為樓市有升無跌,又可隨時加租去賺取高回報。

特區政府提出的各種增加土地供應方案,雖然一時間可以增加供應,有助穩定樓價,但是,假如市民和財團都將房地產繼續視作一項投資多於住宅,最終大部份房屋都只會變成炒賣工具,而非用來安置家庭。

今年年初,中共中央總書記,國家主席習近平在中央經濟會議上,就提出「樓是來住,不是用來炒」主張。及後,多個大城市和一些二三線城市都推出了不同種類的樓市降溫措施,包括「限購令」等,並對地產發展商的銷售方式進行嚴格監管,避免他們囤積居奇,人為炒作。種種措施,令內地樓市逐漸降溫。

香港要實行房地產「去投資化」,可以通過以下政策和措施去推行:

  • 首先,對樓宇轉售,政府可以在現行的印花稅以外,對賣樓的人士和企業開徵 30% 資產增值稅。
  • 其次,在政府建議的一手樓宇空置稅開徵後二至三年,將空置稅擴展至所有住宅和商鋪,以達到穩定租金、避免業主長期空置單位「善價而租」的效果。
  • 第三,如以上措施均未能壓止樓價升勢,政府應考慮仿傚內地城市,推出「限購令」,限制所有人(包括本港永久和非永久居民和企業)的買樓數目,並且要求銀行對購買第二間或以上房屋的人士收緊按揭成數甚至增加樓按利息,以及加強對財務公司的「二按、三按」等安排和審批的風險管理。

只有將不動產「去投資化」,將用來投資房地產的資金轉去其他方面,例如高新科技投資、實業證券、個人退休投資儲備、社會消費,才可長遠地、根本地解決香港樓價過高的問題,令市民可以安居樂業之餘減低營商成本。這對香港盤活經濟、加強創新科技發展,皆起到相當積極的作用。

  • 文濤,多年來從事有關國家、香港和澳門的政策研究,並曾參與一系列有關港澳地區政策和選舉的民意調查。  .