曾淵滄《一手樓空置稅》

以前,特區政府推出打擊樓市的「辣招」前,研究過程是高度保密的,之後才突然公布,以避免有人在宣布徵稅之前有所行動;但是近日特區政府卻很公開地說,正在研究「一手樓空置稅」,還告訴公眾研究的進度。據財政司司長陳茂波說,研究工作已近尾聲。

為什麼要推出「一手樓空置稅」?目的當然是逼地產商盡快推出樓盤。香港地產商很幸福,樓未建好,就可以「樓花」的形式賣掉,套回現金再開發另一套樓盤;不過,也有部份地產商不賣「樓花」,而盡可能推遲賣樓,甚至樓房落成了也不賣。

地產商不賣樓,最重要的條件是資金,只有資金雄厚的地產商才有這個條件不賣樓。

其次是利潤的計算,早日賣掉「樓花」,就基本上鎖定了利潤;資金早日套現,就少付銀行貸款利息;樓房落成仍不賣,就得不斷的支付銀行貸款利息。若有樓房而不賣,不論是「樓花」或已落成的,都是在賭未來的樓價走勢,如果未來樓價下跌,不賣樓的地產商就賠了夫人又折兵,如果未來樓價上升,還得看樓價升勢是否大於利息支出。

此外,金額大的豪宅很難像上車盤那樣容易一次過賣掉數百個單位,理由是能買下豪宅的貴客有限,要通過地產代理商四處尋找,而這些貴客斥巨資買樓,當然希望是現樓,而不是「樓花」,於是開發豪宅的地產商就會等豪宅可以入伙後,才慢慢地賣樓,而不是像賣「樓花」那般,熱熱鬧鬧的吸引千人買家來搶購。豪宅就算減價,也不可能像上車盤那樣容易賣掉。

現在加上空置稅,對地產商而言,不賣樓的成本就是銀行貸款利息再加上空置稅,賣還是不賣,依然是成本利潤的計算。

無論如何,「一手樓空置稅」對地產商而言,是額外的成本,很自然會成為加快賣樓的壓力。除非地產商很有信心,遲些時候賣樓,樓價上升的幅度遠高於空置稅。

  • 曾淵滄,曼徹斯特大學管理科學博士,曾任教香港城市大學,中原城市指數創始人之一,著作計五十多本。